Flexibilitet en central faktor i utredare Hannu Rossilahtis nya räntestödsmodell
10-årig räntestödsmodell föreslås i syfte att öka produktionen av rimligt prissatta hyresbostäder i de största tillväxtcentren. Målet är att öka utbudet av statsunderstödda bostäder som lämpar sig för hushåll med små och medelstora inkomster.
Utredaren Hannu Rossilahti, som också är överdirektör för ARA, överlämnade sitt förslag om en ny 10-årig räntemodell för ökningen av statligt understödd bostadsproduktion till jordbruks- och miljöminister Kimmo Tiilikainen den 10 november 2015.
Kärnan i Rossilahtis modell är flexibilitet. I sin rapport föreslår han flexibla begränsnings- och lånetider. Ifall låntagaren inte kan eller vill befria staten från fyllnadsborgensansvaret efter 10 år genom att förnya lånet kan låntagaren förlänga den rimligt prissatta uthyrningen genom att ansöka om tio års förlängning hos ARA högst två gånger. Denna flexibla möjlighet minskar på riskerna för aktörer som vill producera rimligt prissatta hyresbostäder. Flexibiliteten kunde också bidra till att de räntestödda bostäderna blir kvar på den reglerade hyresmarknaden under en längre tid.
Rossilahti föreslår också att det nya räntestödet på 10 år skulle betraktas som en del av ARA-produktionen som omnämnts i MBT-avtalen.
”Jag vill tacka Hannu Rossilahti för den grundliga utredningen. Utredningen ger ett gott underlag för den slutliga regeringsproposition som utarbetas vid ministeriet. Rossilahti för fram nya aspekter, och jag tror att de faktiskt förbättrar förutsättningarna för byggandet av rimligt prissatta bostäder. Nu är det ministeriets tur att kavla upp ärmarna och att ro lagberedningen i land”, säger jordbruks- och miljöminister Kimmo Tiilikainen.
Låneandelen större än på den fritt finansierade marknaden
”Det nya kortfristiga räntelånet avviker från den nuvarande modellen med 40 års räntestöd i och med att lånet minskar snabbare, hyreskontrollen är administrativt sett enklare, försäljningspriset är fritt under begränsningstiden och att staten befrias snabbare från borgensansvaret tack vare den kortare begränsningstiden”, säger Hannu Rossilahti.
Räntestödslånets andel föreslås i princip vara 80-95 % av projektets godtagbara anskaffningsvärde. Den höga låneandelen gör det möjligt för ett större antal aktörer att delta i bostadsproduktionen. Å andra sidan kan låneandelen också vara mindre, eftersom vissa aktörer har möjlighet att erhålla kompletterande riskbaserad finansiering från ägarna eller andra parter, till exempel 20 % av anskaffningsvärdet.
Rossilahti föreslår att räntan för kompletterande finansiering uppgår till högst 6 %. Ifall låntagaren är ett aktiebolag kan även hyrorna för det bundna egna kapitalets del som investerats i bolaget inkludera en avkastning på högst 6 % i förhållande till det investerade kapitalet.
EU:s statsstödsbestämmelser förutsätter att hyresgästerna väljs enligt kriterierna för val av hyresgäster. Valkriterierna kan bestå av högre inkomstgränser än i den nuvarande långa räntestödsmodellen, utan jämförelser. Då kunde bostäderna beviljas förvärvsarbetande personer med låga eller medelmåttiga inkomster som annars har problem med att hitta rimligt prissatta bostäder på den öppna marknaden.
Statsrådet föreslås också få möjlighet att besluta om tidsbundna statsstödsvillkor. Rossilahti föreslår en självriskränta på 2,5 %, så att staten skulle betala 75 % av den överskridande räntan under de första 10 åren.
Hyrorna ska bestämmas enligt självkostnadsprincipen i samband med godkännandet av räntestödslånet under begränsningstiden på grundval av den bindande begynnelsehyra som ARA bekräftat. Hyran på bostäderna får uppgå högst till det belopp som behövs för finansieringen och underhållet av hyresbostäderna och för utgifter enligt god fastighetshållning. Till godtagbara utgifter räknas den årliga avkastningen på ägarens eget kapital samt räntan för den kompletterande finansieringen.
Enkel administrering och tillsyn
För att administreringen av lånefinansieringen och tillsynen över iakttagandet av självkostnadsprincipen under begränsningstiden kunde lättas, föreslår Rossilahti enklare förfaranden i stället för årliga beräkningar, efterberäkningar och tillhörande tillsyn. Då ett hyresobjekts noggranna begynnelsehyra godkänts genom ARA:s finansieringsbeslut godkänns även maximibeloppet för renoveringsreserven samt ägarens rimliga avkastning. Dessutom ska man godkänna villkoren för den kompletterande finansieringen. Den årliga justeringen av hyrorna ska enligt Rossilahtis förslag basera sig på den årliga ändringen av underhållsindexet ökat med högst 1,5 %.
Rossilahti vill inte begränsa låntagarens bolagsform eftersom begränsningarna inom den kortvariga räntemodellen gäller uthyrningen av bostäder, faktorer som anknyter till hyresbeloppet och valet av hyresgäster.
Ytterligare information:
Hannu Rossilahti, utredare, tfn 0295 250 856