Joustavuus keskeinen tekijä selvitysmies Rossilahden uudessa lyhyessä korkotukimallissa
Kohtuuhintaisen vuokra-asuntotuotannon lisäämiseksi suurimmissa kasvukeskuksissa on esitetty kymmenen vuoden korkotukimalli. Tavoitteena on saada lisää etenkin pieni- ja keskituloisille kotitalouksille soveltuvia asuntoja valtion tuella.
Selvitysmies, ARAn ylijohtaja Hannu Rossilahti luovutti tiistaina maatalous- ja ympäristöministeri Kimmo Tiilikaiselle ehdotuksensa uudeksi kymmenen vuoden korkotukimalliksi valtion tukeman asuntotuotannon lisäämiseksi.
Rossilahti esittää raportissaan rajoitus- ja laina-aikaan joustavuutta seuraavasti: mikäli lainansaaja ei kymmenen vuoden kuluttua voi tai halua vapauttaa valtiota täytetakausvastuusta uusimalla lainaa, voisi lainansaaja jatkaa vuokrausta kohtuuhintaisilla periaatteilla hakemalla ARAlta jatkoaikaan kymmeneksi vuodeksi enintään kaksi kertaa. Tämä joustava mahdollisuus poistaa toimijoille aiheutuvia riskejä lähteä mukaan tuottamaan kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja. Joustavuuden ansiosta tuetut asunnot voisivat myös säilyä pidempään säännellyillä vuokramarkkinoilla.
Rossilahti ehdottaa myös, että uusi kymmenen vuoden korkotuki luettaisiin osaksi MAL-sopimuksissa mainittua ARA-tuotantoa.
”Haluan kiittää Hannu Rossilahtea perinpohjaisesta selvitystyöstä. Selvitys antaa hyvän pohjan ministeriössä laadittavalle lopulliselle hallituksen esitykselle. Rossilahden mallissa on uutta näkökulmaa ja uskon, että se aidosti lisää kohtuuhintaisen asuntorakentamisen edellytyksiä. Nyt on ministeriön vuoro kääriä hihat ja viedä lainvalmistelutyö loppuun”, maatalous- ja ympäristöministeri Kimmo Tiilikainen sanoo.
Lainoitusosuus korkeammaksi kuin vapaarahoitteisilla markkinoilla
”Uusi lyhyt korkotukilaina eroaa nykyisestä 40 vuoden pitkästä korkotukimallista siten, että laina lyhenee nopeammin, vuokrien valvonta on hallinnollisesti kevyempi, rajoitusaikana myyntihinta on vapaa ja lyhyemmän rajoitusajan vuoksi valtio pääsee irti takausvastuusta nopeammin”, Hannu Rossilahti sanoo.
Korkotukilainan osuudeksi esitetään lähtökohtaisesti 80–95 % hankkeen hyväksytystä hankinta-arvosta. Korkea lainoitusosuus mahdollistaisi nykyistä laajemman toimijajoukon mukaan tulon asuntojen toteuttajiksi. Toisaalta korkotukilaina voi olla pienempikin, koska joillakin toimijoilla on mahdollisuus saada omistajiltaan tai muualta täydentävää riskirahoitusta enemmän, esimerkiksi 20 % hankkeen hankinta-arvosta.
Rossilahti ehdottaa, että täydentävän rahoituksen korko voi olla enintään 6 %. Jos lainansaaja on osakeyhtiömuotoinen yhteisö, myös yhtiöön sijoitetulle sidotulle omalle pääomalle voisi vuokriin sisällyttää enintään 6 % tuoton laskettuna sijoitetun pääoman määrästä.
EU-oikeuden valtiontukisäännöt edellyttävät, että asukkaiden valinnassa on noudatettava asukasvalintakriteerejä. Valintakriteereinä voisivat olla nykyistä pitkää korkotukimallia korkeammat tulorajat ilman asukasvalintoihin liittyviä vertailuja. Tällöin asunnot olisi mahdollista osoittaa pieni- ja kesituloisille, työssä käyville henkilöille, joilla on vaikeuksia saada kohtuuvuokrainen asunto markkinoilta.
Valtioneuvosto voisi säädellä myös lainaan liittyviä määräaikaisia valtiontukiehtoja. Tämän hetkiseksi korkotuen omavastuukoroksi Rossilahti ehdottaa 2,5 %, jonka yli menevästä korosta valtio maksaisi 75 % ensimmäisen kymmenen vuoden ajan.
Vuokrat määräytyisivät omakustannusperiaatteen luonteisesti rajoitusajan korkotukilainan hyväksymisen yhteydessä ARA:n vahvistaman sitovan alkuvuokran kautta. Asukkailta saisi periä kohteen asuinhuoneistosta vuokraa enintään määrän, joka tarvitaan kohteen vuokra-asuntojen sekä niihin liittyvien tilojen rahoituksen ja hyvän kiinteistönpidon mukaisiin menoihin. Hyväksyttäviin menoihin kuuluisi omistajan omalle pääomalle vuosittain maksettava tuotto sekä täydentävän rahoituksen korko.
Hallinnoinnista ja valvonnasta yksinkertaista
Jotta lainoitustoiminnan hallinnointi ja rajoitusaikaan liittyvä omakustannusperiaatteen toteutumisen valvonta olisi yksinkertaista, Rossilahti ehdottaa vuokrien valvontaan yksinkertaista menettelyä vuotuisten laskelmien ja jälkilaskelmien sekä niihin liittyvän valvonnan sijaan. Kun kohteen tarkka alkuvuokra hyväksyttäisiin ARAn tekemässä rahoituspäätöksessä ja tällöin hyväksyttäisiin myös korjauksiin varautumisen enimmäismäärä sekä omistajalle maksettava kohtuullinen tuotto. Lisäksi hyväksyttäisiin kohteen täydentävän rahoituksen ehdot. Vuokrien vuosittainen tarkistus perustuisi Rossilahden ehdotuksessa kiinteistöjen hoitokuluindeksin vuotuiseen muutokseen lisättynä enintään 1,5 %:lla.
Lainansaajan yhtiömuotoa Rossilahti ei rajaisi, koska kaikki lyhyen korkotukimallin rajoitukset liittyvät asuntojen vuokraukseen, vuokran määrään liittyviin tekijöihin ja asukasvalintaan.
Lisätietoja:
Rossilahti Hannu, p. 029 525 0856
sihteeri Kenkkilä Marketta, p. 029 525 0837