Utredning om bostadsrättsbeståndets ekonomiska situation och om möjliga lösningsalternativ har färdigställts

Syftet med den utredning som miljöministeriet beställt är att granska och hitta lösningar på de risker som är förenade med bostadsrättsbeståndet. Uppdraget var att utreda den ekonomiska situationen hos sammanslutningar som äger bostadsrättshus med beaktande av upphörandet av stödet för nyproduktion, verksamhetens risker, byggnadernas livscykel och skäligheten i boendekostnaderna. Utredarna hade till uppgift att identifiera lagstiftningsalternativ för att hantera situationen. Utifrån utredningsarbetet inleder miljöministeriet en lagberedning för att öka systemets flexibilitet och minska riskerna.

Bostadsrätt har sedan 1990-talet varit ett alternativ till att hyra eller äga en bostad. Systemet har dock med tiden visat sig vara oflexibelt när det gäller att anpassa sig till förändringar på bostadsmarknaden och är förenat med statliga risker som kräver lösningar. Enligt regeringsprogrammet för Petteri Orpos regering upphör stödet för nyproduktion av bostadsrättsbostäder efter 2025. Syftet med att stödet för nyproduktion upphör är att minska statens risker om bostadsrättshusens värde sjunker eller lånen inte kan återbetalas. När produktionen upphör kommer det att finnas cirka 65 000 bostadsrättsbostäder, och statens låne- och borgensansvar stiger till cirka 6 miljarder euro.

”Redan den föregående regeringen identifierade utmaningarna i anslutning till bostadsrättssystemets oflexibilitet och försökte ändra lagstiftningen för att öka antalet lösningsalternativ till exempel vid underutnyttjande. Antalet bostadsrättsbostäder har ökat snabbt och därmed även statens låne- och borgensansvar. På grund av användnings- och överlåtelsebegränsningarna förblir dock bostäderna i bostadsrättsbruk permanent, även om marknadsläget förändras och efterfrågan inte längre finns”, säger miljö- och klimatminister Sari Multala.

Enligt utredningen leder upphörandet av nyproduktionen av bostadsrättsbostäder till högre bruksvederlag, men de förblir lägre än marknadshyrorna

Även enligt utredningen verkar det som att upphörandet av det statliga stödet för nyproduktion i praktiken kommer att leda till att byggandet av nya bostadsrättsbostäder upphör, även om det också är möjligt att bygga objekt på marknadsvillkor. Utan statligt stödd nyproduktion, som jämnar ut kostnaderna, kommer bruksvederlagen att stiga. Räntestödet och amorteringsplanen för bostadsrättsbostäder skjuter upp det största trycket i fråga om låneskötselkostnader till slutet av lånetiden. Bostadsrättsbolagen kan jämna ut vissa av bolagets gemensamma kostnader mellan alla bolagets objekt, vilket kan hålla utvecklingen av bruksvederlagen jämnare. På lång sikt är det ohållbart att de boendes bruksvederlag är kopplade till kontinuerligt nybyggande, och det utmanar därför systemet.

När bruksvederlagen för bostadsrättsbostäder stiger minskar prisskillnaden mellan bostadsrättsboende och fritt finansierat hyresboende. Utvecklingen av prisskillnaden är särskilt märkbar i områden där efterfrågan på fritt finansierade bostäder är svagare och hyrorna är lägre. I områden där efterfrågan på hyresbostäder är större är också hyrorna högre, och de överskrider lättare bostadsrättsbostädernas bruksvederlag. Höjningen av bruksvederlagen kan dämpas och jämnas ut med olika bolagsspecifika åtgärder som baserar sig till exempel på bostadsbeståndets ålder och andra egenskaper.

Enligt utredningen finns det inga tecken på att boende i stor utsträckning skulle överväga andra boendeformer. På kort sikt är effekterna av att nyproduktionen upphör sannolikt små för bostadsrättsboende, och handlar främst om oro för det egna boendets kontinuitet.

De största riskerna för staten hänför sig till tomma bostadsrättsbostäder som på grund av användningsbegränsningarna inte kan omvandlas helt till hyres- eller ägarbostäder. Om det inte finns efterfrågan på bostäderna som bostadsrättsbostäder och de inte heller kan hyras ut tillfälligt, ökar trycket på att höja bruksvederlagen ytterligare. Att hyra ut bostäderna kan inte heller vara en permanent lösning, eftersom bostadsrättsavgiften då måste lösas in till bolaget. Problemet försvåras av att en permanent bostadsrätt samtidigt är både den största bestående begränsningen och den främsta orsaken till att boende söker sig till bostadsrättsbostäder.

Utredningen identifierar flera möjliga lagstiftningslösningar på utmaningarna – vid ministeriet inleds en fortsatt beredning utifrån utredningen

Enligt utredningen är det främsta potentiella lösningsalternativet en realiseringsmodell. Med detta avses en modell där man genom en lagändring gör det möjligt att vid konkurs befria ett bostadsrättshus från de lagstadgade användnings- och överlåtelsebegränsningarna. Att omvandla bostadsrättsbostäder till hyres- eller ägarbostäder kan minska statens ekonomiska risker, eftersom bostäderna då får ett marknadsmässigt värde som säkerhet som kan användas som säkerhet för lån. Utredningen betonar dock att detta endast bör tillämpas när betalningssvårigheter utgör ett allvarligt hot mot boendetryggheten.

I utredningen föreslås det också att möjligheten att lösa in bostadsrättsbostäder i första hand kan erbjudas de boende. Vid inlösen beaktas boendetiden, till exempel som kompensation enligt antalet boendeår. Inlösen av bostäder ska dock basera sig på frivillighet. De boendes intressen ska tryggas, till exempel genom att bruksvederlaget förblir lägre än hyresnivån, vilket innebär att statliga stödåtgärder fortfarande behöver riktas till huset. Även om det ur de boendes perspektiv skulle vara lockande att lösa in en bostadsrättsbostad, löser detta enligt utredningen inte de strukturella problem som ligger bakom bostadsrättssystemet.

Dessutom föreslås det i utredningen att nya bostadsrättsavtal i fortsättningen utformas med hänsyn till underutnyttjande av bostäder. Detta eventuella alternativ går ut på att det i framtida bostadsrättsavtal inkluderas ett uppsägningsvillkor som kan tillämpas om bostadsrättshuset är allvarligt underutnyttjat.

”Vid miljöministeriet inleder vi en lagberedning för att öka systemets flexibilitet och minska riskerna. Beredningen inleds först med en realiseringsmodell, där ett hus kan befrias från begränsningarna vid realisering, om boendetryggheten också annars är hotad. Då kan husen få ett säkerhetsvärde och eventuellt finansiering från den fria marknaden. För det andra kommer vi att bereda en ändring som gör det möjligt att i nya bostadsrättsavtal inkludera ett uppsägningsvillkor kopplat till underutnyttjande. Som en tredje lösning som ska beredas ytterligare kommer vi att försöka skapa en fungerande modell där boende ges möjlighet att lösa in en bostadsrättsbostad till ägarbostad”, säger miljö- och klimatminister Sari Multala.

Mer information om lagberedningen ges i takt med att den framskrider. Målet är att ett utkast till regeringsproposition om lagstiftningen om bostadsrättssystemet ska kunna sändas på remiss våren 2026.

Utredningen genomfördes av Pellervon taloustutkimus PTT ry i samarbete med Owal Group Oy. Utredningen finansierades med forsknings- och utvecklingsfinansiering från Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet. Utredarna svarar för rapportens innehåll, slutsatser och rekommendationer, som inte nödvändigtvis motsvarar miljöministeriets synpunkter. 

Mer information 

Tommi Laanti  
bostadsråd 
tfn 0 295 250 146
[email protected]

Emma-Stina Vehmanen
ministerns specialmedarbetare
tfn 040 847 1992 
[email protected]