Frågor och svar om bostadsrättssystemet och dess reform
Vad innebär bostadsrätt?
Bostadsrätt är ett alternativ till att hyra eller äga en bostad. Det är en boendeform där personen har bostadsrätt till en bostad som ägs av det bolag som är byggherre.
Bostadsrättsboende påminner mer om hyresboende än om ägarboende, eftersom den boende inte äger bostaden och inte kan lösa in den. Den boende bär ingen risk vid försäljning av bostaden och påverkas inte negativt av en eventuell minskning i bostadens värde – samtidigt gynnas den boende inte heller av en eventuell värdestegring.
Bostadsrättsboende är en relativt bekymmersfri och riskfri boendeform, som ofta medför lägre boendekostnader jämfört med en fritt finansierad hyresbostad. Den boende har en omfattande boendetrygghet samt goda möjligheter att delta i och påverka husets och ägarens verksamhet.
Hur fungerar bostadsrättssystemet: vad betalar de boende och vad får de för pengarna?
Den boende betalar en bostadsrättsavgift som ett engångsbelopp och ett månatligt bruksvederlag, och får därmed permanent bostadsrätt till bostaden. Bostadsrättsavgiften uppgår till 15 procent av byggnadskostnaderna, och den kan jämföras med en pant: avgiften återbetalas, justerat enligt byggnadskostnadsindex, till boende som flyttar ut ur bostaden. Bruksvederlaget är lägre än de hyror som betalas för fritt finansierade hyresbostäder.
Den boende har bestående boendetrygghet, eftersom ett bostadsrättsavtal inte kan sägas upp av en orsak som beror på bostadsägaren. Bostadsrättshavaren kan avstå från sin bostadsrätt eller byta till en annan bostad. Ägaren ska återinlösa bostadsrättsavgiften och återbetala bostadsrättsavgiften med tre månaders uppsägningstid.
Den boende behöver inte bry sig om sådana skyldigheter som följer av ägande, såsom bostadens underhåll och förvaltning, utan det ansvarar bostadens ägare för. Den boende bär inte heller någon risk i anslutning till försäljningen av bostaden.
Beslutanderätten om bostadsrättsbostäderna hör till ägaren, men de boendes rättigheter att få information om och delta i husets och bolagets förvaltning är omfattande. De boende kan utnyttja sina rättigheter till exempel på boendestämman, i boendekommittén, i styrelsen eller i ett samarbetsorgan. En boende kan också vara övervakare eller förtroendevald.
Den boende äger inte bostaden och kan inte heller lösa in den, utan äganderätten till bostaden tillhör den sammanslutning som låtit bygga bostaden.
Eftersom bostadsrättsbostäderna bortsett från vissa undantag har byggts med statligt stöd antingen med arava- eller räntestödslån, är de förknippade med vissa bruksrättighets- och överlåtelsebegränsningar: bostäderna är varaktigt i bostadsrättsbruk, det bruksvederlag som de boende betalar fastställs enligt självkostnadsprincipen, och bostadsrättshus kan endast säljas till en motsvarande aktör till ett överlåtelsepris som regleras i lag.
Vem äger bostadsrättsbostäderna?
Bostadsrättsbostäderna ägs av den sammanslutning som byggt dem. Det finns omkring 50 000 bostadsrättsbostäder i Finland, av vilka de flesta ägs av ett allmännyttigt bostadsrättsbolag (75 %), cirka en fjärdedel ägs av en kommun och omkring en procent ägs av en bostadsrättsförening.
Den boende äger inte bostadsrättsbostaden, utan har bostadsrätt till bostaden.
Hur många bostadsrättsbostäder och personer som bor i bostadsrättsbostäder finns det?
Det finns omkring 50 000 bostadsrättsbostäder, och i dessa bor cirka 100 000 boende. Bostadsrättsbostäderna utgör cirka 1,5 procent av det totala bostadsbeståndet i Finland.
Det finns bostadsrättsbostäder i sammanlagt 48 kommuner, men majoriteten av dessa (45 %) är belägna i huvudstadsregionen.
Största delen av bostadsrättsbostäderna har finansierats med statligt stöd, antingen med arava- eller räntestödslån. I 2021 års dispositionsplan för fullmakterna att godkänna statligt stödd bostadsproduktion har fullmakter reserverats för byggande av 1 700 nya bostadsrättsbostäder.
Vad innebär lagreformen för den som ansöker om bostadsrättsbostad?
Om den sökande redan har ett ordningsnummer för ansökan av bostadsrättsbostad ska det av kommunen givna permanenta ordningsnumret användas senast den 31 december 2023. Det nya systemet för val av boende införs den 1 september 2023, varefter det blir möjligt att ansöka om nya temporära ordningsnummer.
Om du har för avsikt att ansöka om en bostadsrättsbostad inom den närmaste framtiden, kan du ansöka om ett ordningsnummer hos kommunen fram till den 31 augusti 2023. Från och med den 1 september 2023 ska ordningsnummer ansökas i det riksomfattande registret över ordningsnummer som upprätthålls av Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet ARA. De nya ordningsnumren som ansöks den 1 september 2023 eller senare är giltiga i två år och det är möjligt att endast få ett nummer i taget.
Efter att ha ansökt om ordningsnummer ska bostadsrättsbostad ansökas direkt hos sammanslutningar som äger bostadsrättsbostäder. De sökande godkänns som innehavare av bostadsrätt i enlighet med ordningsnumrens ordningsföljd. Det ansökande hushållet ska underskrida den fastställda förmögenhetsgränsen. Därmed utgör ordningsnummer och förmögenhetsgränser även framöver grunden för val av boende.
Det nya temporära ordningsnumret kan inte förnyas. Det är dock i undantagsfall möjligt att förnya ordningsnumret om en bostadssökande med funktionsnedsättning inte har fått den bostad hen behöver under ordningsnumrets giltighetstid. I dessa fall ska förnyelse av ordningsnumret ansökas hos Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet.
Vad innebär lagreformen för nuvarande boende med bostadsrätt?
För boende med bostadsrätt innebär lagreformen många olika förändringar
Byte av bostadsrättsbostad
Lagreformen kommer att påverka ansökan av bostadsrättsbostäder. Såsom tidigare är det fortfarande möjligt att sinsemellan byta bostadsrättsbostäder utan ordningsnummer. Däremot krävs ett ordningsnummer för övriga byten av bostadsrättsbostad. Det är möjligt att utan ordningsnummer byta bostadsrättsbostad i sitt eget bostadsrättsobjekt. I byten av bostadsrättsbostad kontrolleras inte längre den bytande partens förmögenhet.
Boendeförvaltningen
Till följd av lagreformen förnyas boendeförvaltningen inom boende i bostadsrättsbostäder. De bästa möjligheterna att delta i boendeförvaltingen har man då man deltar i boendestämman för det egna huset eller bostadsrättsobjektet. Den nya lagen möjliggör även i en större utsträckning ordnandet av virtuella stämmor och hybridstämmor. En förteckning över boendekommitténs rättigheter att delta i förvaltningen av boenderättsobjektet ingår i 44 § av lagen om bostadsrätt.
Till följd av lagreformen blir det obligatoriskt att ha ett samarbetsorgan mellan den sammanslutning som äger bostadsrättshuset och de boende för att behandla frågor kring ekonomi och övriga frågor på gemenskapsnivå. Samarbetsorganet har rätt att delta i behandlingen av de i 46 § i lagen om bostadsrätt uppräknade frågorna kring ekonomi och förvaltning som gäller bolagets samtliga bostadsrättshus. Samarbetsorganet kan utse en övervakare för ekonomi och förvaltning för att kontrollera den ekonomiska aspekt som organet fastställt. Samarbetsorganet väljer även en representant för bostadsrättshavarna till den riksomfattande delegationen för bostadsrättsärenden, där frågor kring utveckling av bostadsrättssystemet kommer att behandlas framöver. Delegationens uppgift är att följa bostadsrättssystemets funktion, lägga fram initiativ och ge utlåtanden samt utveckla delområden som rör bostadsrättsboende.
De boendes rättigheter att få information (44, 46, 50, 51 och 53 §) förbättras i den nya lagen om bostadsrätt. Boendestämman och boendekommittén har rätt att få information om bostadsrättsobjektet enligt omfattningen av sina rättigheter enligt 44 §. Samarbetsorganet har rätt att få information enligt omfattningen av sina rättigheter enligt av som föreskrivs i 46 §. I 51 § i lagen om bostadsrätt ingår bestämmelser om de uppgifter som bostadsrättssammanslutningen ska lämna till bostadsrättshavarna om grunderna för bruksvederlagen.
Den sammanslutning som äger ett bostadsrättshus ska ge bostadsrättshavarna uppgifter om grunderna för hur bruksvederlaget bestäms, utjämnas och graderas, om hur utjämningen påverkar bruksvederlaget samt om användningen av de medel som insamlats genom bruksvederlag. Dessa uppgifter ska ges vid boendestämman och till samarbetsorganet och de boende ska också ha tillgång till uppgifterna på elektronisk väg (51 §).
Antalet representanter för boende ökas i styrelsen: styrelsen för den sammanslutning som äger bostadsrättshuset måste ha åtminstone två eller till minst 40 procent utgöras av bostadsrättshavare.
Syftet med bostadsrättssammanslutningars verksamhet skrevs in i lagen om bostadsrätt. En motsvarande bestämmelse finns även i lagen om räntestöd. Målet med bostadsrättssammanslutningars verksamhet är goda och trygga boendeförhållanden till skäliga kostnader. Det krävs dessutom att sammanslutningarna som en del av verksamhetsberättelsen rapporterar om uppnåendet av målet.
Övriga ändringar i lagen om bostadsrätt
Om avsikten är att överlåta en bostadsrättsbostad vidare, måste bostadsrättshavaren ha bott i bostaden i minst två år innan bostaden enligt lagen om bostadsrätt kan överlåtas till en familjemedlem eller till en släkting i rätt upp- eller nedstigande led. Krav på boendetid tillämpas inte på skilsmässor.
Den nya lagen om bostadsrätt innehåller tydligare bestämmelser om meddelanden om reparationer och bostadsrättshavarens rätt att få ersättning för bruksvederlaget.
Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet ARA övervakar i fortsättningen både valet av boende till bostadsrättsbostäder och boendeförvaltningen.
Bestämmelsen som reglerar den övre gränsen på bruksvederlaget som tas ut för bostadsrättsbostäder preciserades så att bruksvederlaget ska vara mindre än den hyra som vanligen tas ut för en motsvarande bostad.
Det är möjligt att vid bostadsrättsobjektet ändra graderingen av bruksvederlaget för bostadsrättsbostäderna. Sammanslutningen som äger bostadsrättshuset ska ansöka om ändring av graderingen hos Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet. Slutresultatet ska vara skäligt och rättvist och ändringarna får inte höja bruksvederlaget oskäligt.
Den nya lagen medför inga ändringar i bostadsrättsavtalens varaktighet.
Vad innebär reformen för kommunerna?
De uppgifter som fastställts för kommunerna i lagen om bostadsrätt som gäller val av boende till bostadsrättsbostäder överförs till sammanslutningar som äger bostadsrättshus och Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet. Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet kommer att ge anvisningar om övergångsperioden. Det är viktigt att innehavare av gamla ordningsnummer i en så stor utsträckning som möjligt ska få information om det nya systemet för att de vid behov ska kunna använda sitt gamla ordningsnummer för att ansöka om en bostadsrättsbostad.
Kommunernas informationsbehov bland annat för bostadspolitik och planering av markanvändning tryggas i reformen. Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet tar från sitt system fram standardrapporter för att uppfylla kommunernas informationsbehov. Uppgifterna som distribueras skulle till exempel omfatta uppgifter om läget avseende sökande enligt registret över ordningsnummer, standarduppgifter från sammanslutningar som äger bostadsrättshus om läget avseende sökande och val samt uppgifter ur Finansierings- och utvecklingscentralen för boendets fastighetsregister.
Kommunerna kommer även framöver att höras vid viktiga ändringar, till exempel i samband med befrielse från begränsningar.
Vad ändras inte i reformen?
Grundprinciperna bakom systemet för bostadsrätt är desamma som tidigare även efter reformen. Även i fortsättningen gäller till exempel följande:
- Den boende äger inte bostadsrättsbostaden och kan inte heller lösa in den. Den boende kan avstå från sin bostadsrätt eller byta till en annan bostad.
- Den boende har permanent boendetrygghet. Husägaren kan inte säga upp bostadsrättsavtalet.
- Den boende betalar en bostadsrättsavgift som ett engångsbelopp och ett månatligt bruksvederlag. Bostadsrättsavgiften återbetalas till den som flyttar ut ur bostaden.
- Bostadsrättshavaren ska använda bostadsrättsbostaden som stadigvarande bostad för sig eller sin familj.
- Ägaren ansvarar för husets underhåll och förvaltning.
- Bostadsrättsbostäder som byggts med statligt lån eller räntestödslån är förknippade med förmögenhetsgränser, som gäller för alla bostadssökande under 55 år.
Var får jag mer information?
Ytterligare information om det nya systemet för val av boende lämnas av Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet ARA.
Frågor om systemet för val av boende kan skickas per e-post till [email protected].
Ytterligare information om ansökan av bostadsrättsbostad lämnas av kommunerna och sammanslutningar som äger bostadsrättshus.