Kysymyksiä ja vastauksia asumisoikeusjärjestelmästä ja sen uudistuksesta
Mitä asumisoikeus tarkoittaa?
Asumisoikeus on vaihtoehto asunnon vuokraamiselle ja omistamiselle. Se on asumismuoto, jossa asukkaalla on asumisoikeus rakennuttajayhtiön omistamaan asuntoon.
Asumisoikeusasuminen on lähempänä vuokra-asumista kuin omistusasumista, koska asukas ei omista asuntoa eikä hän voi lunastaa sitä itselleen. Asukas ei kanna riskiä asunnon myynnistä, eikä mahdollinen asunnon arvonlasku koidu hänen haitakseen – toisaalta asukas ei myöskään hyödy mahdollisesta asunnon arvonnoususta.
Asumisoikeusasuminen on verrattain huoleton ja riskitön asumisen muoto, jossa asumiskustannukset ovat usein vapaarahoitteista vuokra-asuntoa matalammat. Asukkaalla on kattava asumisturva sekä hyvät mahdollisuuksia osallistua ja vaikuttaa talon ja omistajan toimintaan.
Miten asumisoikeusjärjestelmä toimii: mitä asukas maksaa ja mitä hän sillä saa?
Asukas maksaa kertaluontoisen asumisoikeusmaksun sekä kuukausittaista käyttövastiketta ja saa pysyvän asumisoikeuden asuntoon. Asumisoikeusmaksu on 15 prosenttia rakennuskustannuksista ja se on verrattavissa panttiin: maksu palautetaan asunnosta pois muuttavalle asukkaalle rakennuskustannusindeksillä tarkistettuna. Käyttövastike on vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokria matalampi.
Asukkaalla on pysyvä asumisturva, sillä asumisoikeussopimusta ei voi irtisanoa asunnon omistajasta johtuvasta syystä. Asumisoikeuden haltija voi luopua asumisoikeudestaan tai vaihtaa asunnon toiseen. Omistajan on lunastettava asumisoikeus ja maksettava asumisoikeusmaksu takaisin kolmen kuukauden irtisanomisajalla.
Asukkaan ei tarvitse huolehtia omistamiseen liittyvistä velvoitteista, kuten asunnon kunnossapidosta ja hallinnosta, vaan niistä vastaa asunnon omistaja. Asukas ei myöskään kanna asunnon myymiseen liittyvää riskiä.
Päätösvalta asumisoikeusasunnoista kuuluu omistajalle, mutta asukkailla on kattava tiedonsaanti- ja osallistumisoikeus talon ja yhtiön hallintoon. Asukas voi käyttää oikeuksiaan esimerkiksi asukaskokouksessa, asukastoimikunnassa, hallituksessa tai yhteistyöelimessä. Asukas voi myös toimia valvojana tai luottamushenkilönä.
Asukas ei omista asuntoa eikä myöskään voi lunastaa sitä omakseen, vaan asunnon omistusoikeus kuuluu rakennuttaneelle yhteisölle.
Koska asumisoikeusasunnot ovat joitakin poikkeuksia lukuun ottamatta rakennettu valtion tuella joko arava- tai korkotukilainalla, kohdistuu niihin käyttö- ja luovutusrajoituksia: asunnot ovat pysyvästi asumisoikeuskäytössä, asukkaiden maksama käyttövastike määräytyy omakustannusperiaatteella eikä taloja voi luovuttaa kuin vastaavalle toimijalle säädeltyyn luovutushintaan.
Kuka omistaa asumisoikeusasunnot?
Asumisoikeusasunnot omistaa ne rakennuttanut yhteisö. Suomessa on noin 50 000 asumisoikeusasuntoa, joista suurimman osan omistaa yleishyödyllinen asumisoikeusyhtiö (75 %), noin neljänneksen kunta ja noin yhden prosentin asumisoikeusyhdistys.
Asukas ei omista asumisoikeusasuntoa, vaan hänellä on asuntoon asumisoikeus.
Kuinka paljon asumisoikeusasuntoja ja -asukkaita on?
Asumisoikeusasuntoja on noin 50 000 kappaletta ja niissä asuu noin 100 000 asukasta. Asumisoikeusasunnot muodostavat noin 1,5 prosenttia Suomen asuntokannasta.
Asumisoikeusasuntoja on yhteensä 48 kunnassa, mutta suurin osa (45 %) sijaitsee pääkaupunkiseudulla.
Valtaosa asumisoikeusasunnoista on rahoitettu valtion tuella, joko arava- tai korkotukilainalla. Valtion tukeman asuntotuotannon hyväksymisvaltuuksien käyttösuunnitelmassa vuodelle 2021 on varattu valtuutta 1 700 uuden asumisoikeusasunnon rakentamiseen.
Mitä lakiuudistus tarkoittaa asumisoikeusasunnon hakijalle?
Jos hakijalla on jo järjestysnumero asumisoikeusasunnon hakemista varten, on kunnan antama, pysyvä järjestysnumero käytettävä 31.12.2023 mennessä. Uusi asukasvalintajärjestelmä otetaan käyttöön 1.9.2023, josta alkaen uusia, määräaikaisia järjestysnumeroita voidaan hakea.
Jos olet aikeissa hakea asumisoikeusasuntoa lähitulevaisuudessa, haetaan järjestysnumeroa kunnilta 31.8.2023 asti. 1.9.2023 alkaen järjestysnumerot haetaan Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARAn valtakunnallisesta järjestysnumerorekisteristä. Uudet 1.9.2023 tai sen jälkeen haetut järjestysnumerot ovat voimassa kaksi vuotta ja niitä voi saada vain yhden kerrallaan.
Kun järjestysnumero on haettu, asumisoikeusasuntoa haetaan suoraan asumisoikeusasuntojen omistajayhteisöiltä. Hakijat hyväksytään asumisoikeuden haltijaksi järjestysnumeron mukaisessa järjestyksessä. Hakijatalouden on alitettava asetettu varallisuusraja. Asukasvalinnan perusteina ovat siis jatkossakin järjestysnumero ja varallisuusraja.
Uutta, määräaikaista järjestysnumeroa ei voida uudistaa. Uudistaminen on kuitenkin mahdollista poikkeustapauksessa vammaisen asunnonhakijan kohdalla, jos hän ei ole saanut tarvitsemaansa asuntoa järjestysnumeron voimassaolon aikana. Näissä tapauksissa uudistamista haetaan ARAlta.
Mitä lakiuudistus tarkoittaa nykyiselle asumisoikeusasukkaalle?
Asumisoikeusasukkaan kannalta lakiuudistus sisältää monia erilaisia muutoksia.
Asumisoikeusasunnon vaihto
Lakiuudistus tulee vaikuttamaan asumisoikeusasunnon hakemiseen. Kuten aiemminkin, ovat keskinäiset vaihdot asumisoikeusasunnoissa edelleen mahdollisia ilman järjestysnumeroa. Muissa asumisoikeusasunnon vaihdoissa sen sijaan tarvitaan järjestysnumero. Omassa asumisoikeuskohteessa voi vaihtaa asumisoikeusasuntoa ilman järjestysnumeroa. Asumisoikeusasuntojen vaihdoissa ei enää tarkisteta vaihtajan varallisuutta.
Asukashallinto
Lakiuudistuksen myötä asumisoikeusasumisen asukashallinto uudistuu. Parhaiten asukashallintoon pääsee mukaan osallistumalla oman talon tai asumisoikeuskohteen asukaskokoukseen. Uusi laki mahdollistaa aiempaa paremmin myös virtuaalisten ja hybridikokousten järjestämisen. Asukastoimikunnan oikeudet osallistua asumisoikeuskohteen hallintoon on lueteltu asumisoikeuslain 44 §:ssä.
Asumisoikeusyhteisön ja asukkaiden välinen yhteistyöelin, joka käsittelee yhteisötason talous- ja muita asioita, tulee lakiuudistuksen myötä pakolliseksi. Yhteistyöelimellä on oikeus osallistua asumisoikeuslain 46 §:ssä lueteltujen, yhtiön kaikkia asumisoikeustaloja koskevien talouden ja hallinnon asioiden käsittelyyn. Yhteistyöelin voi valita talouden ja hallinnon valvojan tarkastamaan määräämäänsä taloudellista seikkaa. Yhteistyöelin valitsee myös asumisoikeuden haltijoiden edustajan asumisoikeusasioiden valtakunnalliseen neuvottelukuntaan, jossa käsitellään jatkossa asumisoikeusjärjestelmän kehittämiseen liittyviä asioita. Neuvottelukunnan tehtävänä on seurata asumisoikeusjärjestelmän toimintaa, tehdä aloitteita ja antaa lausuntoja sekä kehittää asumisoikeusasumista koskevia asioita.
Uudessa asumisoikeuslaissa parannetaan asukkaiden tiedonsaantioikeuksia (44, 46, 50, 51 ja 53 §). Asukaskokouksella ja asukastoimikunnalla on oikeus saada tietoja 44 §:n mukaisten oikeuksiensa laajuudessa asumisoikeuskohteesta. Yhteistyöelimellä on oikeus saada tietoja 46 §:ssä säädettyjen oikeuksiensa laajuudessa. Asumisoikeuslain 51 §:ssä säädetään tiedoista, jotka asumisoikeusyhteisön on annettava asumisoikeuden haltijoille käyttövastikkeiden perusteista.
Asumisoikeusyhteisön on annettava asumisoikeuden haltijoille tiedot käyttövastikkeen määräytymisen, tasaamisen ja jyvityksen perusteista, tasauksen vaikutuksesta käyttövastikkeeseen sekä käyttövastikkeilla kerättyjen varojen käytöstä. Nämä tiedot on toimitettava asukaskokoukselle ja yhteistyöelimelle ja lisäksi tietojen tulee olla asukkaiden saatavilla sähköisesti (51 §).
Asukkaiden hallitusedustajien määrää lisätään: yhteisön hallituksessa tulee olla vähintään kaksi ja vähintään 40 prosenttia asumisoikeuden haltijoita.
Asumisoikeusyhteisön toiminnan tarkoitus kirjattiin asumisoikeuslakiin. Vastaava säännös on myös korkotukilaissa. Asumisoikeusyhteisön toiminnan tavoitteena ovat hyvät ja turvalliset asuinolot kohtuullisin kustannuksin. Yhtiöiltä myös edellytetään raportointia tavoitteen toteutumisesta osana toimintakertomusta.
Muita muutoksia asumisoikeuslakiin
Jos asumisoikeusasunto halutaan luovuttaa eteenpäin, on siinä asuttava kaksi vuotta ennen kuin se voidaan luovuttaa asumisoikeuslain mukaisesti perheenjäsenelle tai suoraan etenevässä tai takenevassa polvessa olevalle sukulaiselle. Asumisaikavaatimus ei koske erotilanteita.
Uudessa asumisoikeuslaissa on selvemmät säännökset korjauksista ilmoittamisesta ja asumisoikeuden haltijan oikeudesta saada hyvitystä käyttövastikkeesta.
Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA valvoo jatkossa sekä asumisoikeusasuntojen asukasvalintaa että asukashallintoa.
Asumisoikeusasunnosta perittävän käyttövastikkeen ylärajaa säätelevää säännöstä täsmennettiin siten, että käyttövastikkeen on oltava pienempi kuin vastaavasta asunnosta yleensä perittävä vuokra.
Asumisoikeuskohteessa on mahdollista muuttaa asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeiden jyvitystä. Asumisoikeusyhteisön on haettava jyvityksen muuttamiseen lupa ARAlta. Lopputuloksen on oltava kohtuullinen ja oikeudenmukainen eivätkä muutokset saa kohtuuttomasti korottaa käyttövastiketta.
Uusi laki ei tuo muutoksia asumisoikeussopimusten pysyvyyteen.
Mitä uudistus tarkoittaa kunnille?
Kuntien asumisoikeuslaissa säädetyt, asumisoikeusasuntojen asukasvalintaan liittyvät tehtävät siirtyvät asumisoikeusyhteisöille ja ARAlle. ARA tulee antamaan ohjeistusta siirtymävaiheesta. Tärkeää on, että vanhojen järjestysnumerojen haltijoille saataisiin mahdollisimman kattavasti tieto uudesta järjestelmästä, jotta he voisivat halutessaan käyttää vanhan numeronsa asumisoikeusasunnon hakemisessa.
Kuntien tietotarpeet muun muassa asuntopolitiikkaa ja maankäytön suunnittelua varten turvataan uudistuksessa. ARA tuottaa järjestelmästään kunnille niiden tietotarpeita varten vakiomuotoisia tietoraportteja. Jaettavia tietoja olisivat esimerkiksi järjestysnumerorekisterin tiedot hakijatilanteesta, vakiotiedot asumisoikeusyhteisöiltä hakija- ja valintatilanteesta ja tiedot ARAn kiinteistörekisteristä.
Kuntia kuullaan jatkossakin tärkeissä muutostilanteissa, kuten asuntojen rajoituksista vapauttamisen yhteydessä.
Mikä ei muutu uudistuksessa?
Asumisoikeusjärjestelmän perusperiaatteet säilyvät ennallaan uudistuksen jälkeenkin. Jatkossakin esimerkiksi:
- Asukas ei omista asumisoikeusasuntoa eikä voi lunastaa sitä itselleen. Asukas voi luopua asumisoikeudestaan tai vaihtaa asunnon toiseen.
- Asukkaalla on pysyvä asumisturva. Talon omistaja ei voi irtisanoa asumisoikeussopimusta.
- Asukas maksaa kertaluontoisen asumisoikeusmaksun sekä kuukausittaista käyttövastiketta. Asumisoikeusmaksu palautetaan asunnosta pois muuttavalle.
- Asumisoikeusasuntoa tulee käyttää omana tai perheen vakituisena asuntona.
- Talon kunnossapito ja hallinto kuuluvat omistajan vastuulle.
- Valtion lainalla tai korkotuella rakennetuissa asumisoikeusasunnoissa on varallisuusrajat, jotka alle 55-vuotiaiden asunnonhakijoiden tulee täyttää.
Mistä saan lisätietoa?
Lisätietoja uudesta asukasvalintajärjestelmästä antaa Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA.
Asukasvalintajärjestelmää koskevat tiedustelut voi lähettää sähköpostitse osoitteeseen [email protected].
Lisätietoja asumisoikusasunnon hakemisesta antavat kunnat ja asumisoikeusyhteisöt.