Ensi­asunnon ostajan asunto­säästö­polku, ASP

Uudistuksen myötä lainsäädäntö olisi ymmärrettävämpi, lainansaajien näkökulmasta joustavampi ja pankkien näkökulmasta yksinkertaisempi soveltaa. Tähän asti asuntosäästämistä koskevaa lainsäädäntöä on uudistettu pieninä palasina, mutta kokonaisuutta ei ole tarkasteltu aiemmin. 

Hallituksen esitys on käsiteltävänä eduskunnassa keväällä 2025. Lait tulevat voimaan noin vuoden kuluttua siitä, kun eduskunta on ne hyväksynyt vuonna .2026. Vuosi tarvitaan pankkien tietojärjestelmämuutoksiin.  

Useimmat muutokset tulevat koskemaan sekä uusia että vanhoja asuntosäästäjiä ja lainansaajia. Tämä tarkoittaa sitä, että kun säästö- ja laina-aikana tulee tarve tehdä muutoksia säästämiseen, lainaan tai asunnon käyttöön, sovelletaan uutta lakia.  

Asuntosäästäjä sitoutuu tallettamaan omassa pankissa avattavalle asuntosäästötilille talletuksia ensiasunnon hankkimista varten. Uudistuksen myötä ensimmäinen asuntosäästötalletus olisi pakollinen, jonka jälkeen asuntosäästötilille voi tallettaa kuukausittain 50–1500 euroa. Talletuksia pitäisi tehdä vähintään 20 kertaa.  

Käytännössä kannattaa säästää tavoitteellisesti ja riittävän isoja summia heti ensimmäisinä vuosina. Säästämisestä voi pitää myös taukoa eli joka kuukausi ei ole pakko tehdä talletusta. Kun riittävä määrä talletuksia on tehty ja ostettava asunto tiedossa, pankki voi myöntää vastaantulolainan asuntosäästöjen perusteella.  

Asuntosäästötilin avaamisen alaikäraja (15 vuotta) säilyisi jatkossakin, mutta yläikäraja (44 vuotta) poistuisi. Asuntosäästöjärjestelmän ajatus on tukea niitä ensiasunnon ostajia, jotka säästävät asunnon omarahoitusosuuden itse. Asuntosäästäminen kannattaa korkotuotonkin vuoksi aloittaa vasta sitten, kun ensiasunnon ostaminen on näköpiirissä muutaman vuoden sisällä. Alaikäisiä voi kannustaa ja opettaa säästämään muilla sopivammilla tavoilla ja ensiasunnon ostajaa tukea taloudellisesti siinä vaiheessa, kun asunnon ostoon ajankohtaista.  

Säästää voi kuka tahansa, joka ei vielä ole ostanut ensiasuntoa. Asuntosäästäminen kannattaa aloittaa, kun asunnon osto on suunnitelmissa lähivuosina, esimerkiksi opintojen loppuvaiheessa ja kun on mahdollisuus säästää riittävän suuria summia. Säästöille maksetaan lisäkorkoa aloitusvuodelta ja sen jälkeen enintään viiden vuoden ajan. Pieniä summia ja pitkäaikaisesti on lisäkoron vuoksi kannattavampaa säästää ensin muualle kuin asuntosäästötilille. 

Asuntosäästöjärjestelmässä idea on, että valtio tukee oman ensiasunnon hankintaa. Lapselle oman asunnon ostaminen ei pitkään aikaan ole ajankohtaista. Lapselle kannattaakin säästää muilla tavoilla, ja asuntosäästötili avata vasta, kun ensiasunnon osto on näköpiirissä lähivuosina ja asuntosäästäminen tuntuu itselle sopivalta tavalta varautua asunnon ostoon.   

Yhteiseen asuntoon voi säästää niin, että kummallakin on oma asuntosäästötili. Uudistuksen myötä asuntosäästösopimukseen voisi liittyä viimeistään ennen viimeistä talletusta toinen ensiasunnon ostaja riippumatta iästä tai suhteesta asuntosäästäjään.  

Asunnon ostoon voi varautua sekä asuntosäästöjärjestelmän avulla että muilla tavoilla, esimerkiksi sijoittamalla osakkeisiin tai rahastoihin. Kun asunnon osto tulee ajankohtaiseksi, voidaan omarahoitusosuuteen laskea asuntosäästötalletusten lisäksi myös muita varoja. Eri säästömuotojen riskit ja tuotto-odotukset poikkeavat toisistaan merkittävästi, joten osake- tai rahastosäästäminen asuntosäästötilin kautta olisi tarpeettoman monimutkaista. Asuntosäästötiliä ei siis voi suoraan yhdistää osake- tai rahastosäästämiseen. 

Asuntosäästösopimuksessa sovitaan 2–4 prosentin lisäkorosta. Uudistuksen jälkeen asuntosäästötili suljettaisiin ja talletuksille maksettava lisäkorko maksettaisiin nykyistä aiemmin niin, että se on asunnonostajan käytössä, kun asunto ostetaan.  

Kun tarvittavat säästöt ovat koossa ja sopiva asunto löytynyt, asuntosäästäjä voi pankin kanssa neuvotella sopivasta asuntolainasta. Vastaantulolainalla (ASP-laina) tarkoitetaan lainaa, joka myönnetään ensiasunnon ostajalle asuntosäästöjen perusteella. Uudistuksen myötä asuntosäästäjä voi saada ensimmäistä asuntoaan varten vastaantulolainan joko korkotukilainana, valtiontakauslainana tai molempina. 

Lainansaaja voi siis nostaa tavallisen asuntolainan ja saada siihen maksuttoman valtiontakauksen, jos esimerkiksi haluaa valtion maksamaa korkotukea paremman korkosuojauksen. Useimpien ensiasunnon ostajien tarpeeseen korkotukilaina ja valtiontakaus yhdessä vastaavat jatkossakin parhaiten, mutta esimerkiksi suuri asuntolaina voi olla käytännöllisempi nostaa tavallisena lainana. Vaihtoehtoihin kannattaa lainaneuvotteluissa perehtyä hyvin oman pankin kanssa.  

Korkotukilainan enimmäismäärästä säädetään valtioneuvoston asetuksella. Lainojen enimmäismäärät ovat paikkakuntakohtaisia. 

• Helsinki: 230 000 euroa 
• Espoo, Vantaa ja Kauniainen: 185 000 euroa 
• Tampere ja Turku: 160 000 euroa 
• Muut kunnat: 140 000 euroa 

Kahden asuntosäästäjän on mahdollista saada enintään 50 prosenttia enemmän korkotukilainaa, kun he ostavat yhteisen asunnon.  

Lakiuudistus ei suoraan vaikuta korkotukilainan enimmäismääriin. Uudistuksen jälkeen asunnonvaihtotilanteessa ei tarvitse lyhentää korkotukilainaa alle enimmäismäärän, jos muuttaa eri alueelle kuin mistä ensimmäinen asunto on ostettu.   

Lainan määrästä sovitaan pankin kanssa ja siihen vaikuttaa monet seikat, esimerkiksi lainansaajan maksukyky ja säästöt, ostettava asunto ja sen vakuusarvo. Useimmat eivät tarvitse lainaa koko enimmäismäärää. Olennaista on se, että asuntolaina sovitetaan jokaisen tarpeeseen ja tilanteeseen.   

Lakiuudistuksen jälkeen olisi mahdollista saada aiempaa enemmän lyhennysvapaata, neljä vuotta nykyisen kahden sijaan, kuitenkin enintään kaksi vuotta kerrallaan. Lyhennysvapaista lainansaaja sopii pankin kanssa.  

Asuntosäästöjärjestelmään sisältyy valtion tuki, joka kohdistetaan niille, joilla on siihen suurin tarve. Asuntosäästöjärjestelmän on tarkoitus tukea ensiasunnon ostossa varsinkin sellaisia, joilla ei ole valmiiksi merkittävää varallisuutta, ja jotka siksi säästävät itse asuntoa varten. Suurempi 10 %:n omarahoitusosuus tarkoittaa lainansaajalle pienempää lainaa ja matalampia korkokustannuksia ja samalla valtiolle pienempiä korkotukikustannuksia ja riskiä takauskorvauksista. Jos ensiasunnon rahoitus järjestyy jo 5 % omarahoitusosuudella, voi asuntosäästötalletukset käyttää siihen ja ostaa asunnon tavallisella asuntolainalla.  

Vastaantulolainan omarahoitusosuus on suurempi ja tarvittava lainamäärä vastaavasti pienempi. 25 vuoden laina-aika riittää suurimmalle osalle ensiasunnon ostajista, ja lainan kokonaiskulut pysyvät maltillisina. Laina-ajan joustoa saadaan lisäämällä lyhennysvapaita enintään neljään vuoteen. Jos lainanottajalle on tärkeää saada yli 25 vuoden laina-aika, voi lainan nostaa tavallisena asuntolainana, vaikka olisi ollut asuntosäästäjä.  

Ensiasuntoon otetun vastaantulolainan voi siirtää seuraavaan asuntoon eli asuntoa voi vaihtaa laina- ja korkotukiaikana. Tällä hetkellä asunnon vuokraaminen vaatii erityisen syyn, jota lainansaajan voi olla vaikea arvioida. Valtiokonttori, ei ota etukäteen kantaa siihen, onko lainansaajan kohdalla kyseessä erityinen syy.  

Uudistuksen myötä laina-aikana asunnon voi vuokrata enintään kahdeksi vuodeksi ilman erityistä syytä. Kahden vuoden jälkeen asunnossa tulee asua itse, siirtää laina seuraavaan omistusasuntoon tai muuttaa laina sijoitusasuntolainaksi.  

Jos asunto siirtyy sijoituskäyttöön kokonaan, eikä lainansaajan ole tarkoitus palata itse asumaan siihen, neuvotellaan pankin kanssa erikseen lainaan tehtävistä muutoksista. Sijoituskäytössä olevan asunnon lainalle ei makseta korkotukea. Uudistuksen jälkeen lainansaaja ilmoittaisi asunnon käytön muutoksesta Valtiokonttorille, ja korkotuen maksaminen päättyisi. Valtiontakaus pysyy voimassa, vaikka korkotuki lakkaisi. Myös valtiontakauksen voi siirtää seuraavaan asuntoon, jolloin vuokralle jäävän ensiasunnon lainan vakuudet neuvotellaan pankin kanssa uusiksi.