Alueiden­käytön lain­säädännön uudistus

Uusi alueidenkäyttölaki on osa maankäyttö- ja rakennuslain vuonna 2018 alkanutta kokonaisuudistusta. Rakentamislaki tuli voimaan 1.1.2025, ja samassa yhteydessä maankäyttö- ja rakennuslaista kumottiin rakentamisen säännökset. Nyt uudistetaan jäljelle jäänyttä alueidenkäytön osuutta. 
 
Valmisteltavana ovat myös uusi yhdyskuntakehittämislaki ja yhdyskuntarakentamislaki, jotka ympäristöministeriö lähetti lausunnoille maaliskuussa 2026.

Alueidenkäytön suunnittelun säännökset uudistetaan hallitusohjelman tavoitteiden toteuttamiseksi. 
 
Hallitusohjelman mukaan hallitus laatii alueidenkäyttölain, joka edistää tarkoituksenmukaista maankäyttöä, hyvää elinympäristöä, kaavoituksen sujuvuutta, kaupunkien ja kuntien kasvua, riittävää asuntotuotantoa, alueiden elinvoimaisuutta, yritysten kilpailukykyä ja Suomen houkuttelevuutta investointikohteena. 
 
Uudistuksessa otetaan huomioon alueidenkäytön suunnittelun tulevaisuuden haasteet, muuttuva toimintaympäristö sekä aluehallinnon rakenteiden muutokset. Keskeisiä tulevaisuuden haasteita ja toimintaympäristön muutoksia ovat muun muassa ilmastonmuutoksen hillintä ja siihen sopeutuminen, aluerakenteen erilaistuminen, muutokset väestön ikärakenteessa, kaupunkiseutujen kasvu ja kaupungistuminen, liikkumisen ja liikenteen murros sekä digitalisaatio. 

Lisäksi uudistuksen tavoitteena on selkeyttää ja sujuvoittaa alueidenkäytön säännöksiä ja tehdä niihin tarvittavat lakitekniset ja kielelliset korjaukset. 

Uuden alueidenkäyttölain on tarkoitus tulla voimaan 1.1.2027. 

Siirtymäsäännöksen mukaan ne kaavat, jotka on asetettu ehdotuksena julkisesti nähtäville ennen uuden alueidenkäyttölain voimaantuloa, laadittaisiin ja hyväksyttäisiin vielä “vanhan lain” mukaisesti eli niiden laadinnassa ja hyväksynnässä ei vielä noudatettaisi uutta alueidenkäyttölakia. Samaa koskee tällaisten kaavojen hyväksymispäätöstä koskevaa muutoksenhakua. 

Alueidenkäytön suunnittelujärjestelmä säilyisi pääosin ennallaan. Siihen kuuluisivat nykyiseen tapaan valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet, maakuntakaava, yleiskaava ja asemakaava.

Suunnittelujärjestelmään tehtäisiin sujuvoittavia ja ajantasaistavia muutoksia.

Maakuntakaavan tehtävää rajattaisiin valtakunnallisesti ja maakunnallisesti merkittäviin asioihin ja maakuntakaavan oikeusvaikutuksia rajattaisiin. Vähittäiskaupan suuryksiköiden sääntelyä kevennettäisiin. Kunnat voisivat laatia yleis- ja asemakaavan yhtä aikaa ja hyväksyä ne samalla päätöksellä.

Maanomistaja voisi tehdä kunnalle aloitteen suoraan rakentamista ohjaavan yleis- tai asemakaavan laatimisesta omistamalleen alueelle. Laki edistäisi niin sanottua kumppanuuskaavoitusta nostamalla menettelyn lain tasolle. Kumppanuuskaavoituksessa kunta voi antaa asemakaava- tai yleiskaavaehdotuksen maanomistajan valmisteltavaksi.

Lakiin lisättäisiin säännökset aurinkovoimarakentamista ohjaavasta yleiskaavasta sekä tuulivoimalan ja asutuksen välisestä vähimmäisetäisyydestä.

Kaavojen sisältövaatimuksia muutettaisiin siten, että esimerkiksi ilmastonmuutos olisi huomioitava entistä vahvemmin kaavoituksessa. 

Lakiin lisättäisiin säännökset tuulivoimalan ja asutuksen välisestä vähimmäisetäisyydestä. Kun tuulivoimaa rakennetaan maakuntakaavan tuulivoima-alueen ulkopuolelle, olisi tuulivoimalan ja asutuksen välissä oltava vähintään 1,25 kilometriä. 
 
Etäisyysvaatimuksesta voitaisiin poiketa asuinrakennuspaikkojen omistajien 4/5 enemmistöllä. Etäisyysvaatimus ei koskisi alueita, joille on jo rakennettu tuulivoimaa. Kunnat voivat myös jatkossa päättää haluavatko ne alueelleen tuulivoimaa.

Uusi etäisyyssääntely ohjaisi tuulivoimarakentamista maakuntakaavoissa osoitetuille tuulivoima-alueille.

Maakuntakaavoituksessa huomioidaan nykyiseen tapaan myös jatkossa laajasti tuulivoiman kuntarajat ylittävät vaikutukset sosiaalisen hyväksyttävyyden vahvistamiseksi.

Säännöksillä pyritään lisäämään tuulivoimarakentamisen ennakoitavuutta ja sosiaalista hyväksyttävyyttä. 

Ilmastonmuutokseen sopeutuminen ja sen hillintä tuotaisiin entistä vahvemmin mukaan kaavoitukseen täydentämällä kaavojen sisältövaatimuksia.

Maakuntakaavan laadinnassa olisi huomioitava ilmastonmuutoksen hillintä ja siihen sopeutuminen.

Yleiskaavan laadinnassa olisi huomioitava olemassa olevan yhdyskuntarakenteen ja infran hyödyntäminen, sään ääri-ilmiöihin ja tulvariskeihin varautuminen sekä hulevesien hallinta.

Asemakaavan laadinnassa olisi huomioitava joukkoliikenteen, kävelyn ja pyöräliikenteen järjestämisen edellytykset sekä lisääntyvät sään ääri-ilmiöt ja tulvat.

Kaavojen sisältövaatimukset ovat periaatteita ja tavoitteita, jotka ohjaavat kaavan laatimista ja määrittävät, millainen kaavan pitää olla ollakseen lainmukainen. Ne vaihtelevat kaavatason mukaan.

Luonnon monimuotoisuus tuotaisiin entistä vahvemmin mukaan kaavoitukseen täydentämällä kaavojen sisältövaatimuksia.

Maakuntakaavan ja yleiskaavan laadinnassa olisi huomioitava luonnon monimuotoisuuden vaaliminen. Asemakaavan laadinnassa olisi varmistettava, että kaavoitettavalla alueella on riittävästi viheralueita.

Kaavojen sisältövaatimukset ovat periaatteita ja tavoitteita, jotka ohjaavat kaavan laatimista ja määrittävät, millainen kaavan pitää olla ollakseen lainmukainen. Ne vaihtelevat kaavatason mukaan. 

Lakiin lisättäisiin aurinkovoimarakentamista selkeyttäviä säännöksiä.

Lakiin lisättäisiin säännökset aurinkovoimarakentamista ohjaavasta yleiskaavasta, jota voitaisiin käyttää suoraan rakentamisluvan perusteena erikseen yleiskaavassa määrätyillä alueilla.

Laadittaessa aurinkovoimarakentamista ohjaavaa yleiskaavaa olisi huolehdittava erityisten sisältövaatimusten täyttymisestä. Aurinkovoimarakentamista ei esimerkiksi saisi osoittaa ojittamattomille luonnontilaisille suoalueille eikä aurinkovoimalan pinta-alasta tulisi osoittaa merkittävää määrää metsämaalle.

Jatkossa vähintään 50 hehtaarin kokoisen aurinkovoimalan rakentaminen edellyttäisi asemakaavaa tai aurinkovoimarakentamista ohjaavaa yleiskaavaa. Nykytilanteessa on ollut epäselvyyttä siitä, minkä kokoinen aurinkovoimala edellyttää kaavoitusta ja minkä kokoinen hanke voidaan ratkaista rakentamisluvalla. Siirtymäsäännöksen mukaan uutta sääntelyä ei sovellettaisi vielä sellaisiin rakentamislupahakemuksiin, jotka ovat ehtineet tulla vireille ennen lain voimaantuloa.

Tavoitteena on, että säännökset vähentävät aurinkovoimarakentamisen epävarmuuksia ja lisäävät hankkeiden ennakoitavuutta ja hyväksyttävyyttä. 

Vähittäiskaupan suuryksiköiden ohjausta sujuvoitettaisiin.

Seudullisesti merkittävä vähittäiskaupan suuryksikkö olisi jatkossa mahdollista osoittaa kuntakaavassa ilman, että sitä on osoitettu maakuntakaavoituksessa. Maakuntakaavoituksesta poistettaisiin velvoite esittää merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön koon alaraja sekä enimmäismitoitus keskustatoimintojen alueiden ulkopuolella.

Maakunnalliset ja valtakunnalliset vähittäiskaupan suuryksiköt olisi edelleen mahdollista osoittaa ja mitoittaa maakuntakaavassa, vaikka laki ei sitä enää edellyttäisi.

Vähittäiskaupan suuryksikkö voitaisiin osoittaa maakunta-, yleis- tai asemakaavassa keskusta-alueiden ulkopuolelle, jos sillä ei olisi merkittäviä haitallisia vaikutuksia keskusta-alueiden kaupallisiin palveluihin ja niiden kehittämiseen. Lisäksi kaavojen sisältövaatimusten tulisi täyttyä.

Laista poistettaisiin säännökset siitä, että vähittäiskaupan suuryksiköiden palvelujen olisi oltava saavutettavissa joukkoliikenteellä tai kevyellä liikenteellä, ja että suunnitellun maankäytön olisi edistettävä palveluverkon kehitystä, jossa asiointimatkojen pituudet ovat kohtuulliset ja liikenteestä aiheutuvat haitalliset vaikutukset mahdollisimman vähäiset. Palvelujen saavutettavuus säilyy kaavojen sisältövaatimuksissa.

Vähittäiskaupan sijoittumisen helpottaminen edistäisi elinkeinoelämän toimintaedellytyksiä ja kilpailua.

Asemakaavan valitusoikeutta rajattaisiin asianosaisiin. Jos kaavaa laaditaan voimassa olevan yleiskaavan alueelle sen ohjausvaikutuksesta poikkeamatta, voisivat kaavasta valittaa ne, joiden oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa. Nykyisin valitusoikeus on kaikilla kuntalaisilla.

Jos asemakaava laadittaisiin alueelle, jossa ei ole yleiskaavaa, valitusoikeus olisi nykyiseen tapaan kaikilla kuntalaisilla. Sama koskisi tilannetta, jossa asemakaavassa poikettaisiin yleiskaavasta.

Yhdistyksille säädettäisiin valitusoikeutensa säilyttämiseksi velvoite tehdä asemakaavaehdotuksesta muistutus eräitä laissa mainittuja tilanteita lukuun ottamatta. Yhdistysten valitusoikeutta ei siis rajattaisi, mutta se sidottaisiin muistutuksen tekemiseen.

Suomen metsäkeskuksella olisi oikeus valittaa kaavasta toimialaansa kuuluvissa asioissa, jos kyse on vaikutuksiltaan valtakunnallisesta tai merkittävästä maakunnallisesta asiasta. Alueellisella vastuumuseolla olisi oikeus valittaa kaavasta toimialaansa kuuluvissa asioissa toimialueellaan.

Maakunta- ja yleiskaavojen valitusmenettelyihin tai viranomaisten valitusoikeuksiin ei esitetä muutoksia. 

Maanomistajalla olisi oikeus tehdä kunnalle perusteltu aloite asemakaavan tai suoraan rakentamista ohjaavan yleiskaavan laatimiseksi omistamalleen alueelle.

Aloiteoikeus koskisi yleiskaavoja, joita voitaisiin käyttää suoraan rakentamisluvan perusteena. Tällaisia yleiskaavoja ovat suoraan rakentamista ohjaava yleiskaava sekä tuulivoimaa, aurinkovoimaa ja ranta-alueita koskevat suoraa rakentamista ohjaavat yleiskaavat.

Kunnan olisi päätettävä aloitteen hyväksymisestä tai hylkäämisestä monijäsenisessä toimielimessään ilman aiheetonta viivytystä ja viimeistään neljän kuukauden kuluessa aloitteen saapumisesta. Monijäsenisellä toimielimellä tarkoitettaisiin kuntalain 30 §:n mukaisia kunnan luottamushenkilöistä koostuvia toimielimiä. 

Laki edistäisi niin sanottua kumppanuuskaavoitusta nostamalla menettelyn lain tasolle. Kumppanuuskaavoituksessa kunta voi maanomistajan pyynnöstä antaa ehdotuksen asemakaavasta tai suoraan rakentamista ohjaavasta yleiskaavasta maanomistajan laadittavaksi tämän omistamalle alueelle.

Tämä koskisi yleiskaavoja, joita voitaisiin käyttää suoraan rakentamisluvan perusteena. Tällaisia yleiskaavoja ovat suoraan rakentamista ohjaava yleiskaava sekä tuulivoimaa, aurinkovoimaa ja ranta-alueita koskevat suoraa rakentamista ohjaavat yleiskaavat. Kunnan olisi päätettävä pyynnön hyväksymisestä tai hylkäämisestä monijäsenisessä toimielimessään.

Kaavaehdotuksen antaminen maanomistajan laadittavaksi olisi kunnan päätösvallassa, eikä maanomistajalle annettaisi subjektiivista oikeutta kaavaehdotuksen laatimiseen. Kaavoitusmonopoli säilyisi näin kunnalla.

Kunta ohjaisi kaavaehdotuksen laatimista alusta alkaen ja voisi asettaa sille tavoitteita ja ehtoja. Kunta voisi perustellusta syystä palauttaa kaavaehdotuksen valmisteluun. Kunta myös huolehtisi muun muassa osallistumis- ja arviointisuunnitelman laatimisesta, vuorovaikutuksesta kaavaa valmisteltaessa ja kaavaehdotuksen asettamisesta julkisesti nähtäville.

Kunta voi määrätä tietylle alueella rakentamiskiellon yleis- ja asemakaavojen laatimisvaiheessa. Tarkoituksena on, että kaavoitettava alue pysyy muuttumattomana suunnittelun aikana, eikä kaavan toteuttamiselle aiheudu näin haittaa. Rakennuskieltojen kestoaikoja esitetään rajattavaksi ja lyhennettäväksi. Tämä nopeuttaisi kaavoitusta.

Esityksen mukaan asemakaavan laatimista tai muuttamista varten määrättävä rakennuskielto olisi voimassa enintään kaksi vuotta. Kunta voisi pidentää kieltoaikaa kaksi vuotta kerrallaan kaavoituksen keskeneräisyyden vuoksi. Rakennuskielto voisi kuitenkin kestää enintään kuusi vuotta. Voimassa olevan lain mukaan rakennuskiellon enimmäiskesto kaava-alueen laajentamiseksi on kahdeksan vuotta.

Kuten voimassa olevan lain mukaan, asemakaavassa voitaisiin kieltää uuden rakennuksen rakentaminen enintään kolmen vuoden ajaksi, jos se on tarpeen kaavan toteuttamisen ajoittamiseksi. Kunta saisi erityisestä syystä pidentää kieltoaikaa kolme vuotta kerrallaan. Uutta olisi, että uuden rakennuksen rakennuskiellon enimmäiskestoaika rajattaisiin yhdeksään vuoteen.

Yleiskaavan laatimista tai muuttamista varten määrättävä rakennuskielto ja toimenpiderajoitus olisivat voimassa enintään viisi vuotta. Kunta voisi pidentää kieltoaikaa enintään kolmella vuodella kaavoituksen keskeneräisyyden vuoksi, kun nykylain mukaan kunta voi pidentää kieltoaikaa viidellä vuodella. Yleiskaavan rakennuskieltojen ja rajoitusten enimmäiskesto rajattaisiin kahdeksaan vuoteen nykylain mukaisesta 15 vuodesta.  

Kunnat voisivat laatia yleis- ja asemakaavan yhtä aikaa ja hyväksyä ne samalla päätöksellä. Tämä mahdollistaisi esimerkiksi kaavojen yhteisen osallistumis- ja arviointisuunnitelman sekä yhteiset vuorovaikutusmenettelyt ja kuulutukset.

Tarkoituksena on keventää kaavojen laatimisen ja hyväksymisen menettelyjä ja hallinnollisia prosesseja tilanteessa, jossa alueelle laaditaan samaan aikaan yleis- ja asemakaava.

Juridisesti kyse olisi kahden eri kaavan laatimisesta. Kaavoista tulisi olla erilliset kaava-asiakirjat.

Kunta voisi hyväksyä yleiskaavan ja kumota voimassa olevan asemakaavan samalla päätöksellä. Tarkoituksena on helpottaa menettelyjä tilanteissa, joissa alueidenkäytön ohjaustarpeeseen nähden asemakaavatasoista suunnittelua voidaan pitää tarpeettomana ja asemakaavatasoinen suunnittelu halutaan korvata yleiskaavatasoisella suunnittelulla. Tarve liittyisi lähinnä väestöään menettäviin alueisiin, joilla ei ole erityisiä rakentamispaineita. 

Laissa säädettäisiin uudesta yhteistyövelvoitteesta Helsingin, Tampereen, Turun, Oulun, Jyväskylän, Kuopion ja Lahden kaupunkiseuduilla. Näihin niin sanottuihin MAL-kaupunkiseutuihin kuuluvien kuntien olisi tehtävä yhteistyötä alueidenkäytön, asumisen ja liikennejärjestelmän suunnittelun yhteensovittamisen seudullisissa asioissa.

Myös valtion viranomaisten, kuten Lupa- ja valvontaviraston, elinvoimakeskusten, Väyläviraston ja Liikenne- ja viestintävirasto Traficomin, tulisi osallistua yhteistyöhön asiantuntijoina. Tarvittaessa myös muut valtion viranomaiset voisivat osallistua yhteistyöhön. Yhteistyöllä luotaisiin edellytyksiä maankäytön, asumisen ja liikenteen sopimuksille eli niin sanotuille MAL-sopimuksille.

Kaupunkiseudut voisivat järjestää yhteistyön eri tavoin huomioiden niiden erilaiset tarpeet sekä nykyiset yhteistyörakenteet ja -käytännöt. Tarkoituksena on tukea olemassa olevien rakenteiden ja -käytäntöjen jatkuvuutta ja kehittämistä. Yhteistyön järjestämisessä voitaisiin hyödyntää kuntalain 49 §:n mukaisia yhteistyömahdollisuuksia.

Käytäntöjen kehittäminen voisi tarkoittaa esimerkiksi siirtymistä hankelähtöisyydestä jatkuvampaan yhteistyöhön. Yhteistyötä voisi myös laajentaa esimerkiksi siirtymällä yksittäisen sektorin seudullisesta yhteistyöstä strategisempiin alueidenkäytön, asumisen ja liikennejärjestelmän yhteensovittamisen seudullisiin kysymyksiin.

Yhteistyövelvoitetta ei edellyttäisi kaavan tai muun suunnitelman laatimista kaupunkiseudulle. Alueidenkäytön, asumisen ja liikennejärjestelmän suunnittelun yhteensovittamisessa voitaisiin kuitenkin hyödyntää erilaisia kaupunkiseutusuunnittelun välineitä. 

Esitys sisältää useita maanomistajan asemaa vahvistavia säännöksiä.

Maanomistajalla olisi oikeus tehdä kunnalle perusteltu aloite asemakaavan tai suoraan rakentamista ohjaavan yleiskaavan laatimiseksi omistamalleen alueelle. Kunta voisi myös maanomistajan pyynnöstä antaa asemakaavaa tai suoraan rakentamista ohjaavaa yleiskaavaa koskevan ehdotuksen maanomistajan laadittavaksi tämän omistamalle alueelle.

Maanomistajalla olisi tietyissä tilanteissa oikeus saada kunnalta korvaus, jos kaavamääräys rajoittaa metsätalouden harjoittamista.

Kunnan tulisi lähettää kirjallinen ilmoitus asemakaavaehdotuksen ja suoraan rakentamista ohjaavan yleiskaavaehdotuksen nähtäville asettamisesta kaikille tiedossa oleville maanomistajille.

Kunnan alueille asettamia rakennuskieltojen kestoaikoja lyhennettäisiin. 

Lakiin lisättäisiin säännös, jonka mukaan maanomistajalla olisi oikeus saada yleis- tai asemakaavamääräyksestä johtuvasta metsätalouden harjoittamisen rajoituksesta kunnalta korvaus, jos rajoituksesta aiheutuu vähäistä suurempaa taloudellista menetystä.

Menetystä pidettäisiin vähäistä suurempana, jos se olisi vähintään 3000 euroa tai vähintään neljä prosenttia rajoituksenalaisen metsäkiinteistön markkinakelpoisen puuston arvosta. Rajoista sovellettaisiin sitä, joka on maanomistajalle edullisempi. Vähäistä suurempi menetys vastaisi siten metsälain 11 §:ssä säädettyä vähäistä suurempaa menetystä. Myös metsäkiinteistöllä ja markkinakelpoisen puuston arvolla tarkoitettaisiin samaa kuin metsälaissa.

Säännöstä ei sovellettaisi, jos rajoituksen alaisesta alueesta on muodostettu tai on tarkoitus muodostaa luonnonsuojelulain mukainen luonnonsuojelualue, koska tällöin korvaus perustuisi luonnonsuojelulakiin. Säännöstä ei sovellettaisi myöskään, jos alueella sovelletaan metsälakia ja kaavamääräys koskee metsälain 10 §:ssä tarkoitettuja erityisen tärkeitä elinympäristöjä, koska alueita koskevat säännökset ovat metsälaissa.

Siirtymäsäännöksen mukaan uudistus ei koskisi kaavoja, jotka on hyväksytty tai asetettu nähtäville ennen lakimuutoksen voimaantuloa. Kunta voisi siten vaikuttaa korvausvelvollisuuden piiriin kuuluvien alueiden lukumäärään laatiessaan yleiskaavaa tai asemakaavaa.  

Laki sisältää useita muutoksia, jotka esimerkiksi kaavoitusta sujuvoittamalla voivat nopeuttaa hankkeiden etenemistä ja edistää elinkeinoelämän toimintaedellytyksiä.

Maakuntakaavan tehtävän rajaaminen valtakunnallisesti ja maakunnallisesti merkittäviin asioihin ja oikeusvaikutuksen keventäminen sekä joustot kaavoitusjärjestelmässä sujuvoittavat kaavoitusta, koska kuntakaavoituksella voitaisiin ratkaista aikaisemmin maakuntakaavaa edellyttäneitä alueidenkäytön kysymyksiä.

Vähittäiskaupan suuryksiköiden ohjauksen keventäminen helpottaisi kaupan sijoittumista.

Kuntien määräämien rakennuskieltojen enimmäiskestoaikojen lyhentäminen nopeuttaisi kaavoitusta.

Tuulivoima- ja aurinkovoimarakentamisen pelisääntöjä selkeytettäisiin, mikä lisäisi hankkeiden ennakoitavuutta ja sosiaalista hyväksyttävyyttä. 

Lausunnoille lähetetyt yhdyskuntakehittämislaki ja yhdyskuntarakentamislaki ovat osa maankäyttö- ja rakennuslain vuonna 2018 alkanutta kokonaisuudistusta. Valmisteltavana on myös uusi alueidenkäyttölaki, jonka hallituksen esitys on tarkoitus antaa eduskunnalle kevään 2026 aikana. 
 
Uusi rakentamislaki tuli voimaan 1.1.2025. Nyt uudistetaan kokonaisuudesta jäljelle jäänyttä alueidenkäytön osuutta. Lisäksi yhdyskuntarakentamislaki korvaisi 1970-luvulla laaditun lain kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidosta. 
 
Maankäyttö- ja rakennuslaki oli sisällöltään erittäin laaja kokonaisuus. Sen jakaminen useammaksi laiksi helpottaa jatkossa esimerkiksi säädösten pitämistä ajantasaisena. Sisällöltään rajatumpien lakien uudistaminen on ketterämpää kuin laajemman kokonaisuuden.  

Lain soveltamisessa vaaditaan jatkossa paneutumista eri lakien muodostamaan kokonaisuuteen, mutta niin on ollut tähänkin asti. Esimerkiksi rakentajan ja kaavoittajan on ollut tärkeää tuntea ympäristölainsäädäntöä laajasti aiemminkin.

Esityksen mukaan yhdyskuntakehittämislaki ja yhdyskuntarakentamislaki tulisivat voimaan 1. tammikuuta 2028. Kesken olevat asiat ratkaistaisiin pääsääntöisesti soveltaen niitä säännöksiä, jotka olivat voimassa asian tullessa vireille. 
 
Lunastuskorvauksen perusteet ratkaistaisiin korvauksen määräämisen ajankohtana voimassa olevien lunastuslain säännösten perusteella.  

Katualueen haltuunottoon, omistuksen siirtymiseen, lohkomiseen ja maksettaviin korvauksiin sekä kunnossapitosopimuksiin ja taitorakenteiden tietoaineistoon liittyisi erityisiä siirtymäsäännöksiä. Kuntien olisi laadittava maapoliittinen ohjelma ja yleisen alueen kunnossapitosuunnitelma lakien voimaantulon jälkeisen seuraavan kokonaisen valtuustokauden aikana. 

Yhdyskuntakehittämislaki loisi kunnille edellytykset toteuttaa kaavoja. Laissa säädettäisiin muun muassa kuntien maapolitiikasta, yhdyskuntarakentamisen kustannusten korvaamisesta kunnalle, kehittämisalueista, tonttijaosta sekä kaavan toteuttamiseksi tarpeellisesta maan luovuttamisesta, lunastamisesta ja korvauksista. Näitä teemoja koskevat säännökset löytyvät nykyisen alueidenkäyttölain (132/1999) luvuista 11, 12 a, 13, 14 ja 15.

Esityksen mukaan kuntien olisi laadittava maapoliittinen ohjelma, pidettävä se ajantasaisena ja seurattava ohjelman toteutumista valtuustokausittain. Laki myös kuvaisi maapolittiisen ohjelman sisältöä otsikkotasolla. Maapolitiikan aineistojen täytyisi myös olla julkisesti saatavilla verkossa.  

Kuntien olisi laadittava maapoliittinen ohjelma lakien voimaantulon jälkeisen seuraavan kokonaisen valtuustokauden aikana. 
 
Laki yhdenmukaistaisi kuntien toimintaa ja ohjelmien sisältöä. Kuntien toiminnasta tulisi avoimempaa ja ennakoitavampaa. Valtaosa Suomen yli 20 000 asukkaan kunnista laatii jo nykyisin maapoliittista ohjelmaa vastaavan julkaisun vapaaehtoisesti.  

Kunta voisi tehdä päätöksen olla laatimatta maapoliittista ohjelmaa, jos se olisi kunnassa ilmeisen tarpeeton. Tätä mahdollisuutta voisivat soveltaa esimerkiksi pienet kunnat, joissa rakentaminen on vähäistä ja maapoliittisten toimien käyttäminen satunnaista. 

Maapoliittisella ohjelmalla tarkoitettaisiin kunnan valtuuston hyväksymää asiakirjaa, jolla linjattaisiin sitovasti niitä periaatteita ja toimintatapoja, joita kunta soveltaa maapolitiikassaan.  

Maapoliittisia toimia ovat sopimuksiin perustuva maanhankinta yhdyskuntakehittämiseen, kaavojen toteuttamiseksi ja yhdyskuntakehittämisen turvaamiseksi tehtävät lunastukset, etuosto-oikeuden käyttäminen, rakentamiskehotus ja siihen perustuva lunastus, maankäyttösopimukset ja kehittämiskorvaukset, kehittämisalueeksi nimeäminen ja tonttien luovuttaminen rakentamiseen.  

Suurella osalla yli 20 000 asukkaan kunnista on jo nykyisellään maapoliittinen ohjelma tai sitä vastaava asiakirja. 

Muutosta tapahtuisi esitettyjen lakien myötä kumpaankin suuntaan.  

Maapolitiikkaan liittyvät tehtävät ovat useille kunnille jo arkipäivää, mutta uusi maapolitiikan sääntely lisäisi kuntien tehtäviä jonkin verran. Kunnilla olisi asiassa myös harkintavaltaa: jos tarvetta maapoliittiselle ohjelmalle ei ole, kunta voisi päättää olla laatimatta sitä.  

Yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin osallistumiseen liittyvien täsmennysten on tarkoitus selventää ja yksinkertaistaa toimintatapoja. Kiinteistönomistajan osallistumisvastuun laajentaminen myös poikkeamislupaan ja puhtaan siirtymän sijoittamislupaan antaisi kunnille mahdollisuuden valita vähemmän työläs lupamenettely kaavoituksen sijaan, jos asia ei välttämättä edellyttäisi kaavoitusta.  

Kehittämisalueen ja tonttijaon menettelyihin esitetyt yksinkertaistukset mahdollistaisivat toiminnan tehostamisen. Samoin katualueen hallinnan ja omistuksen siirtymisen menettelyitä olisi mahdollista selkeyttää ja yksinkertaistaa.

Yhdyskuntarakentamisen kustannusten korvaamisen sääntely on tarkoitus säilyttää perussisällöltään ennallaan. Maankäyttösopimus ja kehittämiskorvaus säilyisivät keinoina, joilla kiinteistönomistaja osallistuu yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin. 

Nykyisen alueidenkäyttölain 91 a pykälän mukaan maanomistajalla on velvollisuus osallistua kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin silloin, kun laadittavasta asemakaavasta aiheutuu maanomistajalle merkittävää hyötyä. Kunta ja maanomistaja sopivat asiasta ensisijaisesti keskenään. Toissijainen tapa on kunnan yksipuolisesti määräämä kustannusperusteinen kehittämiskorvaus. Osapuolten välinen sopiminen on kehittämiskorvausta joustavampaa, eikä sopimuksen sisällön tarvitse rajoittua vain kustannuksiin. 
 
Lain tavoite sopimisen ensisijaisuudesta toteutuu nykyisin hyvin, ja kehittämiskorvauspäätöksiä tehdään erittäin harvoin. Kehittämiskorvausmenettely toimii kuitenkin vahvana kannustimena sopimuksen tekemiseen ja sen säännöstö muodostaa taustan ja vertailukohdan sopimuksista neuvottelemiselle.  

Säännöksiin tehtäisiin tulkintaa ja soveltamista helpottavia tarkennuksia. Uutena asiana esitetään, että kunnalle aiheutuviin kustannuksiin perustuva korvaus voisi liittyä myös rakentamislain mukaisiin poikkeamislupaan ja puhtaan siirtymän sijoittamislupaan. 

Nykyisin laki ei aseta rajaa sille, kuinka kauan aikaisemmin yhdyskuntarakentamisesta aiheutuneita kustannuksia voidaan ottaa huomioon kehittämiskorvauksessa.  

Esityksen mukaan tilannetta täsmennettäisiin siten, että jatkossa 15 vuotta vanhempia kustannuksia voisi huomioida vain poikkeustapauksissa. Lisäksi kunnalle asetettaisiin uusi velvoite toteuttaa kehittämiskorvauksen perusteena olevat toimet 15 vuoden kuluessa kehittämiskorvauksen lainvoimaisuudesta. Nykyisin laissa ei tällaista sitovaa velvoitetta ole. 

Katualueen ilmaisluovutusvelvollisuus ensimmäisen asemakaavan alueella poistuisi. Kaikista kunnalle luovutettavista alueista maksettaisiin siis jatkossa korvaus maanomistajalle. Korvaus voisi olla maanomistajan ja kunnan sopimukseen perustuva korvaus tai lunastusmenettelyyn perustuva korvaus, jos osapuolet eivät saavuta sopimusta.

Yhdyskuntakehittämislain mukaan kaikista kunnalle luovutettavista alueista maksettaisiin jatkossa korvaus maanomistajalle, kun ensimmäisen asemakaavan katualueen ilmaisluovutusvelvollisuus poistuisi. 

Yhdyskuntakehittämislaki ei kuitenkaan vaikuttaisi korvausmääriin, vaan korvaukset määräytyisivät lunastuslain mukaan. 1.8.2025 voimaan tulleella lunastuslain muutoksella nostettiin lunastuksista maksettavia korvauksia. 
 
Korotettu korvaustaso koskisi kaikkia yhdyskuntakehittämislakiin perustuvia lunastuksia lukuun ottamatta rakentamiskehotukseen perustuvaa lunastusta. 

• Lue lisää lunastuslaista (oikeusministeriö.fi)

Kiinteistönomistajan asemaa vahvistaisivat kunnan maapoliittiseen ohjelmaan liittyvät velvoitteet, ensimmäisen asemakaavan katualueen ilmaisluovutusvelvollisuuden poistaminen sekä kehittämisalueeseen liittyvät sopimuksellisuuden painottaminen ja omistajien aloiteoikeus. Lisäksi muun muassa yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvien kustannusten korvaamisen sääntelyyn liittyvät useat tarkennukset selventäisivät ja siten yksinkertaistaisivat toimintatapoja.

Maapolitiikan uudet säännökset lisäisivät kuntien maapolitiikan avoimuutta, läpinäkyvyyttä ja toimintatapojen yhdenmukaisuutta. Katualueen ilmaisluovutusvelvollisuuden poistuminen ensimmäisen asemakaavan alueella parantaisi kiinteistönomistajien asemaa ja yksinkertaistaisi menettelyä kadun siirtymisessä kunnan omistukseen.  

Kiinteistönomistajan vastuu yhdyskuntarakentamisen kustannuksista säilyisi nykyisenlaisena, mutta säännöksiä täsmennettäisiin lain soveltamisen helpottamiseksi. Nykyisellään vähän käytettyä kehittämisaluemenettelyä yksinkertaistettaisiin selvästi ja kiinteistönomistajien roolia menettelyssä vahvistettaisiin aloiteoikeuden ja sopimuspainotteisuuden avulla. Tonttijakoa koskevien säännösten maltillisella yksinkertaistamisella tehostettaisiin toimintatapoja.

Katualueen ilmaisluovutusvelvollisuus ensimmäisen asemakaavan alueella poistuisi heti lakimuutoksen tullessa voimaan. Ilmaisluovutusvelvollisuus perustuu lakiin, ei asemakaavaan, ja kun lakiperusta poistuisi, myös ilmaisluovutusvelvollisuus poistuisi. 

Kaikista kunnalle luovutettavista alueista maksettaisiin siis jatkossa korvaus maanomistajalle. Korvaus voisi olla maanomistajan ja kunnan sopimukseen perustuva korvaus tai lunastusmenettelyssä määrättävä korvaus, jos osapuolet eivät pääse sopimukseen. 

Jos jo voimassa olevan asemakaavan mukaisen katualueen lohkominen laitetaan vireille nyt, on mahdollisuus soveltaa ilmaisluovutusvelvollisuutta ainakin siinä tapauksessa, että lohkominen valmistuu ennen yhdyskuntakehittämislain voimaantuloa. 

Täysin käyttämättä jääneet kehittämismaksu ja kiinteistöjärjestely poistettaisiin (nykyisen AKL:n 112 §). Kiinteistönomistajille annettaisiin aloiteoikeus kehittämisalueen nimeämiseksi. Menettelyssä korostettaisiin sopimusperusteisuutta, ja hyödynnettäisiin soveltuvilta osin maankäyttösopimuksen ja tarvittaessa kehittämiskorvauksen menettelyitä.

Kyllä, yksi muutos. Maakuntakaavaan perustuva lunastuslupa poistuisi, koska sitä on käytetty erittäin harvoin. Tarvittaessa olisi kuitenkin käytettävissä mahdollisuus yleisellä tarpeella perusteltavaan lunastuslupaan (YKL-luonnoksen 52.1 §). Maakuntakaava selvityksineen voisi muodostaa olennaisen perusteluaineiston lunastuslupaharkinnassa sellaisissa tilanteissa, jossa asiaa on selvitetty ja suunniteltu maakuntakaavoituksessa. 

Lausunnoille lähetetyt yhdyskuntakehittämislaki ja yhdyskuntarakentamislaki ovat osa maankäyttö- ja rakennuslain vuonna 2018 alkanutta kokonaisuudistusta. Valmisteltavana on myös uusi alueidenkäyttölaki, jonka hallituksen esitys on tarkoitus antaa eduskunnalle kevään 2026 aikana. 
 
Uusi rakentamislaki tuli voimaan 1.1.2025. Nyt uudistetaan kokonaisuudesta jäljelle jäänyttä alueidenkäytön osuutta. Lisäksi yhdyskuntarakentamislaki korvaisi 1970-luvulla laaditun lain kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidosta. 
 
Maankäyttö- ja rakennuslaki oli sisällöltään erittäin laaja kokonaisuus. Sen jakaminen useammaksi laiksi helpottaa jatkossa esimerkiksi säädösten pitämistä ajantasaisena. Sisällöltään rajatumpien lakien uudistaminen on ketterämpää kuin laajemman kokonaisuuden.  

Lain soveltamisessa vaaditaan jatkossa paneutumista eri lakien muodostamaan kokonaisuuteen, mutta niin on ollut tähänkin asti. Esimerkiksi rakentajan ja kaavoittajan on ollut tärkeää tuntea ympäristölainsäädäntöä laajasti aiemminkin.

Esityksen mukaan yhdyskuntakehittämislaki ja yhdyskuntarakentamislaki tulisivat voimaan 1. tammikuuta 2028. Kesken olevat asiat ratkaistaisiin pääsääntöisesti soveltaen niitä säännöksiä, jotka olivat voimassa asian tullessa vireille.

Lunastuskorvauksen perusteet ratkaistaisiin korvauksen määräämisen ajankohtana voimassa olevien lunastuslain säännösten perusteella.  

Katualueen haltuunottoon, omistuksen siirtymiseen, lohkomiseen ja maksettaviin korvauksiin sekä kunnossapitosopimuksiin ja taitorakenteiden tietoaineistoon liittyisi erityisiä siirtymäsäännöksiä. Kuntien olisi laadittava maapoliittinen ohjelma ja yleisen alueen kunnossapitosuunnitelma lakien voimaantulon jälkeisen seuraavan kokonaisen valtuustokauden aikana.

Yhdyskuntarakentamislaissa säädettäisiin kuntien yleisten alueiden tehtävistä. Laissa säädettäisiin katujen, puistojen ja muiden yleisten alueiden suunnittelusta, rakentamisesta ja kunnossapidosta. Laissa säädettäisiin myös periaatteista, joilla teknisiä verkkoja voidaan sijoittaa kuntien yleisille alueille sekä kuntien mahdollisuuksista ohjata yleisillä alueilla tehtäviä töitä. Lisäksi laissa linjattaisiin hulevesien käsittelystä rakennetussa ympäristössä.

Esityksen mukaan kunnat laatisivat jatkossa kunnossapitosuunnitelman, josta ilmenee yleisten alueiden jakaminen kunnossapitoluokkiin ja kunnossapidon periaatteet eri luokissa. Periaatteet voisivat koskea esimerkiksi katujen auraamista, liukkauden torjuntaa, puhtaanapitoa tai kasvillisuusalueiden hoitoa.  

Suunnitelmassa kunnat voisivat myös ilmoittaa tehostetusti hoidetuista alueista tai alueista, joita ei talvella kunnossapidetä lainkaan.  

Kunnossapitosuunnitelma toisi suunnitelmallisuutta yleisten alueiden kunnossapitoon ja tekisi näkyväksi kunnan tekemän kunnossapitotyön. Kuntien tulisi myös valmistella suunnitelma vuorovaikutteisesti, jotta kuntalaisilla olisi mahdollisuus vaikuttaa yleisten alueiden kunnossapitoon. 
 
Kuntien olisi laadittava yleisen alueen kunnossapitosuunnitelma lakien voimaantulon jälkeisen seuraavan kokonaisen valtuustokauden aikana.

Kunnat saisivat uuden oikeuden laatia yleisille alueille käyttömääräykset. Ne koskisivat erityisesti yleisten alueiden tilapäistä käyttöä, kuten katutöitä. Käyttömääräykset auttaisivat ohjaamaan, suunnittelemaan ja toteuttamaan toistuvia, samankaltaisia töitä ennakoitavasti. Käyttömääräykset ohjaisivat yleisten alueiden käyttöä myös silloin, kun laissa ei ole tarkkoja säännöksiä. 
 
Käyttömääräysten laatiminen säästäisi kaikkien osapuolten aikaa ja sujuvoittaisi toimintaa, kun työilmoituksissa ja luvissa toimija ja kunta voisivat viitata suoraan kunnan käyttömääräysten mukaiseen toimintaan. Koska kunnat ovat keskenään hyvin erilaisia, saisi kunta itse päättää laatiiko se käyttömääräykset vai ei. 

Yleisellä alueella tehtävistä töistä olisi tehtävä jatkossakin ilmoitus kunnalle ennen töiden aloittamista. Kunta voisi uudistuksen myötä edellyttää haettavaksi luvan työn suorittamiselle, jos työn laajuus tai muut syyt, kuten sijainti, päällekkäiset yhteensovitettavat työt tai tarvittavat liikennejärjestelyt sitä edellyttävät. Lupapäätöksessä kunta voisi antaa työn suorittamista koskevia määräyksiä. 

Kunnalla olisi uusi oikeus siirtää painavasta syystä työn ajankohtaa tai kieltää se. Painava syy olisi esimerkiksi liikenteelle, turvallisuudelle, teknisille verkoille, alueen ominaispiirteelle tai alueen käytölle syntyvä kohtuuton haitta. Painava syy voisi liittyä myös työn toteuttajan toistuviin laiminlyönteihin.  

Työn siirtäminen tulisi kyseeseen esimerkiksi silloin, kun kunta sovittaisi yhteen eri hankkeiden aloitusajankohdat, jotta yleisen alueen käyttö rajoittuisi mahdollisimman vähän. Töiden yhteensovittaminen vähentäisi myös liikenteelle, asukkaille ja elinkeinoelämälle aiheutuvia haittoja sekä vähentäisi rakentamistyötä tekevien toimijoiden kustannuksia, kun esimerkiksi liikennejärjestely- ja päällystyskustannukset voitaisiin jakaa toimijoiden kesken. 

Kunta voisi jatkossa antaa suullisen tai kirjallisen huomautuksen tai määrätä seuraamusmaksun luvattomista kaivutöistä ja muista laiminlyönneistä. Myös nykyisin voimassa olevat teettämisuhka ja uhkasakko säilyisivät keinovalikoimassa. Uudistus asettaisi kaikki toimijat samaan asemaan, kun kunnalla olisi jatkossa ketterämpiä keinoja puuttua laiminlyönteihin ja niskoitteluun.

Tällä hetkellä osa kunnista edellyttää sijoittamissopimusta, osa sijoittamislupaa ja osa ei edellytä kumpaakaan. Vaihtelevat käytännöt voivat olla hämmentäviä infra-alan toimijoille. 

Esityksen mukaan kunnan yleisille alueille sijoittuville teknisille verkoille olisi jatkossa haettava sijoittamislupa. Lupa olisi samanniminen kaikissa kunnissa ja toimintatapa yhtenevä valtion maanteillä ja kuntien yleisillä alueilla. Tämä yhtenäistäisi käytänteitä koko maassa ja selkeyttäisi tilannetta. 
 
Asiassa katsotaan myös tulevaisuuteen. Jatkossa olisi mahdollista kehittää lupatoimintojen yhdistämistä kuntien kesken ja tarvittaessa myös kuntien ja valtion välillä.  

Kunnalla on velvollisuus sovittaa yhteen kunnan yleiselle alueelle tulevat tekniset verkot ja muut toiminnot. Kunnalla on yleisistä alueista vastaavana viranomaisena ja näiden alueiden omistajana oltava mahdollisuus vaikuttaa yleisten alueiden käyttöön.

Yhdyskuntarakentamislakiin tulisi kunnille velvoite edistää esteettömyyttä yleisten alueiden suunnittelussa. Tämä ohjaisi huomioimaan esteettömyyden suunnittelun lähtökohtana. Tehtävä ei olisi uusi, sillä kuntien on otettava esteettömyys huomioon yleisten alueiden suunnittelussa usein jo nykytilanteessa. Velvoite saattaisi kuitenkin edellyttää joissain kunnissa toimintatapojen uudistamista.  
 
Velvoitteen taustalla on YK:n yleissopimus vammaisten henkilöiden oikeuksista. Sopimus velvoittaa valtiot säätämään ja muuttamaan lakeja siten, että ne tukevat vammaisten oikeuksia.  
 
Esitykseen sisältyy myös ehdotus asetuksenantovaltuudesta. Valtioneuvoston asetuksella voitaisiin antaa tarkempia säännöksiä yleisen alueen esteettömyydestä.

Tontinomistajan kunnossapitovelvoitteet säilyisivät pääosin ennallaan. Tontinomistajan tehtävänä on jatkossakin pitää kiinteistöään ympäröivät jalkakäytävät ja viheralueet siistinä ja turvallisina. Se tarkoittaa muun muassa lumen ja jään poistamista, liukkauden torjuntaa sekä hiekoitushiekan siivoamista. Lisäksi tontinomistajan on huolehdittava roskien, lehtien ja rikkaruohon poistosta sekä pidettävä tontin viereiset ojat, kourut ja viherkaistat siistissä kunnossa.  
 
Laki muuttuisi siten, että tonttiliittymien ja kulkuteiden kunnossapito siirtyisi yksin tontinomistajan vastuulle ilman etäisyysrajaa. Toisaalta nopealiikenteisten (yli 50 km/h) ajoratojen puhtaanapito siirtyisi kunnille turvallisuussyistä.  
 
Uudessa kunnossapitosuunnitelmassa kunta voisi määrätä tehtävien toteuttamisesta tai siirtää tehtävät tontinomistajalta kunnalle. Kunnalla olisi oikeus laskuttaa kunnossapitokustannukset tontin puolesta tehdyistä töistä tontinomistajalta, kuten nykyäänkin.

Katualue olisi rakennettava, kun asemakaavan mukaisen toteutuvan tai toteutuneen alueidenkäytön liikennetarve sitä edellyttää. Muu yleinen alue olisi rakennettava, kun asemakaavan mukainen toteutuva tai toteutunut alueidenkäyttö sitä edellyttää. Kunta voisi tarvittaessa lykätä rakentamista merkittävistä taloudellisista syistä. Sääntely vastaisi pitkälti nykyistä. Ks. YRL 19 ja 20 §. 

Jos kunta ja kiinteistönomistaja laatisivat kaavoitettavaa aluetta koskevan yhdyskuntakehittämislain tarkoittaman maankäyttösopimuksen, osapuolet voisivat sopimuksessa sitoutua yhdessä päättämäänsä toteutusaikatauluun ja tarvittaessa tehostaa velvoitetta sopimussakolla puolin ja toisin. Kehittämiskorvausta koskevat säännökset eivät rajoittaisi toteutusaikataulusta sopimista. 

Jos kiinteistönomistajalle olisi määrätty yhdyskuntakehittämislain tarkoittama kehittämiskorvaus, kunnalla olisi velvoite toteuttaa kehittämiskorvauksen perusteena olleet toimenpiteet viimeistään 15 vuoden kuluessa, ellei yhdyskuntarakentamislain 19 ja 20 §:n pääsäännöistä muuta johdu.