Finland har mycket att lära av bostadsbyggandet i Österrike
Miljöministeriet och RAKLI rf informerar
Det är betydligt billigare att bygga bostäder i Österrike än i Finland. Detta framgår av en färsk utredning där man jämförde praxis och kostnaderna inom bostadsbyggandet. Kostnadsskillnaderna mellan länderna beror enligt jämförelsen på flera faktorer, exempelvis priset på byggmaterial, lagstiftningen samt byggprocesserna och byggkulturen. Sammantagna förklarar dessa faktorer varför byggkostnaderna är lägre i Österrike.
Österrike togs med i utredningen eftersom tidigare internationella jämförelser, exempelvis statistiken från Eurostat, har visat att byggkostnaderna är lägre i Österrike än i Finland. Byggkostnaderna för de österrikiska objekt som var med i jämförelsen är rentav tiotals procent lägre än vad de skulle vara om de genomfördes i huvudstadsregionen. I kalkylerna jämförde man de faktiska kostnaderna för de österrikiska byggobjekten i Graz med en enligt finländska krav justerad uppskattning av kostnaderna i det fall att objekten hade byggts i huvudstadsregionen.
Effektiv process sänker kostnaderna
I Österrike genomförs markanvändningen och planläggningen genom särskilda förhandlingar för varje enskilt projekt, bl.a. inom ramen för det s.k. Wohnbautisch-förfarandet. I förfarandet bedömer man exempelvis planernas lämplighet med tanke på stadsstrukturen och planeringslösningarna vid objektet. En av delstatsförvaltningen utnämnd kommission bedömer projekten och kommer vid behov med ändringsförslag, som man sedan förhandlar om med byggherrarna och projekterarna. Denna verksamhetsmodell ger byggherrarna och projekterarna större handlingsutrymme än i det finländska verksamhetssättet, där byggandet i de flesta fall fastställs mycket detaljerat redan i planen. Tillsammans med de mer flexibla normerna leder detta förfarande enligt utredningen till ett mer kostnadseffektivt byggande.
Den största skillnaden i planeringsprocessen är att arkitekten/projekteraren i Österrike till stor del också sköter sådana uppgifter som i Finland hör till byggherren. I Österrike har varje byggnadsarbetsplats en enda huvudövervakare, som i sitt arbete stöds av en aktör som övervakar de installationstekniska och elektriska arbetena samt av en säkerhetskoordinator. Projekterarna har dessutom en starkare roll inom tillsynen än vad de har i Finland. I Österrike baserar sig projekterarnas arvoden på byggkostnaderna och på löner som fastställs enligt en taxa och som betalas för alla deluppgifter inom projektet. I Finland utgår anbudsförfrågningarna från uppgiftsförteckningar, vilket leder till att man tillämpar totalprissättning.
I Österrike spjälks projektet upp i mindre delar i entreprenadfasen, och byggherren ingår avtal direkt med specialiserade entreprenörer. De har alltså alla en kontraktuellt fastställd skyldighet och ett därmed sammanhängande intresse att samordna sin arbetsinsats med de övriga parterna innan arbetena inleds. I Österrike gör byggherren upp materialförteckningen och den utgör en del av det elektroniska projekteringsmaterialet. Detta minskar omfattningen av den riskreserv som behöver tas in i anbuden.
Projekteringslösningarna och de strukturella lösningarna syns i priset
Jämförelsen visade att det inte finns särskilt stora skillnader mellan Finland och Österrike vare sig när det gäller lönenivåerna eller mervärdesbeskattningen. Det som mest höjer kostnaderna i Finland är driftskostnaderna och samkostnaderna, som uppkommer av bl.a. arbetsplatstjänster och -materiel. Även skillnader i prisen på strukturella lösningar, som exempelvis beror på hur man genomför husgrunder och stomkonstruktioner, förklarar skillnaden. De gemensamma utrymmena har också en stor roll: man bygger färre sådana i Österrike än i Finland. I Österrike är exempelvis dimensioneringen av parkeringshallarna snävare än i Finland och man bygger varken bastur, VVS-maskinrum eller skyddsrum. Däremot använder man i Österrike fler kvadratmetrar för torkutrymmen, trappuppgångar och förrådsrum än vad man gör i Finland.
Detaljerad reglering ökar kostnaderna
"De allmänna antagandena om faktorer som påverkar prisnivån tycks inte gälla som sådana i Österrike. Bostäderna där är i regel större än i Finland – bland de österrikiska objekt som var med i jämförelsen fanns inte en enda enrummare. Bostadshöghusen är också lägre än i Finland. Ändå är bostäderna billigare i Österrike", berättar projektingenjör Marika Latvala från RAKLI.
Kostnadsjämförelsen mellan Finland och Österrike visade att man genom mer allmänt utformade bygg- och detaljplanebestämmelser och tillämpningsanvisningar för dem ger utrymme för olika lösningar och når ett mer förmånligt slutresultat. "Detta visar att vi måste fortsätta att främja avvecklandet av normer och mer flexibla tolkningar och i bestämmelserna lägga fokus på att säkerställa att bostadshöghusen är säkra och sunda", säger RAKLIs verkställande direktör Jyrki Laurikainen.
Kostnadsjämförelsen genomfördes som ett projekt i RAKLI rf:s regi. De huvudsakliga beställarna var miljöministeriet och Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet ARA. Kalkylerna utarbetades av Haahtela-rakennuttaminen Oy och CalCon Deutschland GmbH. De specificerade byggkostnaderna för två höghusobjekt i Graz stod till förfogande för jämförelsen. I den första fasen beräknade man vad det skulle ha kostat att bygga höghusobjekten som sådana i Helsingfors. I den andra fasen beräknade man vad det skulle ha kostat att bygga höghusobjekten i enlighet med den praxis och de bestämmelser som gäller för huvudstadsregionen.
- Sammandrag av ytredningens resultat (pdf, på finska)
Marika Latvala, projektingenjör, RAKLI rf, tfn 040 554 1351, fö[email protected]
Jyrki Laurikainen, verkställande direktör, RAKLI rf, tfn 040 844 2573, fö[email protected]
Jaana Nevalainen, specialsakkunnig, miljöministeriet, tfn 0295 250 195, fö[email protected]