Kysymyksiä ja vastauksia asumisoikeusjärjestelmästä ja sen uudistuksesta

Mitä asumisoikeus tarkoittaa?

Asumisoikeus on vaihtoehto asunnon vuokraamiselle ja omistamiselle. Se on asumismuoto, jossa asukkaalla on asumisoikeus rakennuttajayhtiön omistamaan asuntoon.

Asumisoikeusasuminen on lähempänä vuokra-asumista kuin omistusasumista, koska asukas ei omista asuntoa eikä hän perustilanteessa voi lunastaa sitä itselleen. Asukas ei kanna riskiä asunnon myynnistä, eikä mahdollinen asunnon arvonlasku koidu hänen haitakseen – toisaalta asukas ei myöskään hyödy mahdollisesta asunnon arvonnoususta.

Asumisoikeusasuminen on verrattain huoleton ja riskitön asumisen muoto, jossa asumiskustannukset ovat usein vapaarahoitteista vuokra-asuntoa matalammat. Asukkaalla on kattava asumisturva sekä hyvät mahdollisuuksia osallistua ja vaikuttaa talon ja omistajan toimintaan.

Miten asumisoikeusjärjestelmä nykyisin toimii: mitä asukas maksaa ja mitä hän sillä saa?

Asukas maksaa kertaluontoisen asumisoikeusmaksun sekä kuukausittaista käyttövastiketta ja saa pysyvän asumisoikeuden asuntoon. Asumisoikeusmaksu on 15 prosenttia rakennuskustannuksista ja se on verrattavissa panttiin: maksu palautetaan asunnosta pois muuttavalle asukkaalle rakennuskustannusindeksillä tarkistettuna. Käyttövastike on vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokria matalampi.

Asukkaalla on pysyvä asumisturva, sillä asumisoikeussopimusta ei voi perustilanteessa irtisanoa asunnon omistajasta johtuvasta syystä. Asumisoikeuden haltija voi luopua asumisoikeudestaan tai vaihtaa asunnon toiseen. Omistajan on lunastettava asumisoikeusmaksu takaisin kolmen kuukauden irtisanomisajalla.

Asukkaan ei tarvitse huolehtia omistamiseen liittyvistä velvoitteista, kuten asunnon kunnossapidosta ja hallinnosta, vaan niistä vastaa asunnon omistaja. Asukas ei myöskään kanna asunnon myymiseen liittyvää riskiä.

Päätösvalta asumisoikeusasunnoista kuuluu omistajalle, mutta asukkailla on kattava tiedonsaanti- ja osallistumisoikeus talon ja yhtiön hallintoon. Asukas voi käyttää oikeuksiaan esimerkiksi asukkaiden kokouksissa, asukastoimikunnassa, hallituksessa tai yhteistyöelimessä. Asukas voi myös toimia valvojana tai luottamushenkilönä.

Asukas ei omista asuntoa eikä myöskään voi lunastaa sitä omakseen, vaan asunnon omistusoikeus kuuluu rakennuttaneelle yhteisölle.

Koska asumisoikeusasunnot ovat joitakin poikkeuksia lukuun ottamatta rakennettu valtion tuella joko arava- tai korkotukilainalla, kohdistuu niihin käyttö- ja luovutusrajoituksia: asunnot ovat pysyvästi asumisoikeuskäytössä, asukkaiden maksama käyttövastike määräytyy omakustannusperiaatteella eikä taloja voi luovuttaa kuin vastaavalle toimijalle säädeltyyn luovutushintaan.

Kuka omistaa asumisoikeusasunnot?

Asumisoikeusasunnot omistaa ne rakennuttanut yhteisö. Suomessa on noin 50 000 asumisoikeusasuntoa, joista suurimman osan omistaa yleishyödyllinen asumisoikeusyhtiö (75 %), noin neljänneksen kunta ja noin yhden prosentin asumisoikeusyhdistys.

Asukas ei omista asumisoikeusasuntoa, vaan hänellä on asuntoon asumisoikeus.

Kuinka paljon asumisoikeusasuntoja ja -asukkaita on?

Asumisoikeusasuntoja on noin 50 000 kappaletta ja niissä asuu noin 100 000 asukasta. Asumisoikeusasunnot muodostavat noin 1,5 prosenttia Suomen asuntokannasta.

Asumisoikeusasuntoja on yhteensä 48 kunnassa, mutta suurin osa (45 %) sijaitsee pääkaupunkiseudulla.

Valtaosa asumisoikeusasunnoista on rahoitettu valtion tuella, joko arava- tai korkotukilainalla. Valtion tukeman asuntotuotannon hyväksymisvaltuuksien käyttösuunnitelmassa vuodelle 2020 on varattu valtuutta 1 400 uuden asumisoikeusasunnon rakentamiseen.

Miksi asumisoikeusjärjestelmää uudistetaan?

Uudistuksella halutaan varmistaa, että asumisoikeusasuminen on varteenotettava, kohtuuhintainen ja houkutteleva asumismuoto myös tulevaisuudessa.

Vuonna 2016 valmistuneen selvityksen mukaan järjestelmän suurimpia haasteita ovat talojen vanheneminen, korjausvelan kasvu, talojen ikuiset rajoitukset sekä toimijoiden välinen epäluottamus.

Asumisoikeusasuntoja on rakennettu 1990-luvulta lähtien. Moniin asumisoikeusasuntoihin on kerääntynyt korjausvelkaa, ja usea talo on myös tulossa peruskorjausikään. Kaikkiin asumisoikeusasuntoihin ei löydy enää asukkaita. Tyhjillään olevat asunnot lisäävät omistajien maksamia kustannuksia, mikä luo paineita nostaa asukkaiden kuukausittain maksamaa käyttövastiketta.

Lakiuudistuksella halutaan estää järjestelmän hidas rapautuminen ja asumiskustannusten nousu. Nyt haetaan ratkaisuja, joka ovat selkeitä ja reiluja omistajille kuin asukkaille.

Mitä muutoksia on suunnitteilla?

Keskeisimpiä järjestelmään esitettyjä muutoksia ovat:

Asukasvalinnan kehittäminen selkeämmäksi ja nopeammaksi

Asukasvalinnan hakuprosessista karsittaisiin turhaa byrokratiaa ja sitä kehitettäisiin paremmin asunnontarpeeseen perustuvaksi. Esimerkiksi asukasvalinnan järjestysnumeron voisi jatkossa hakea verkossa valtakunnallisesta rekisteristä ja järjestysnumeron voimassaoloaika olisi jatkossa rajattu.

Asukkaiden tiedonsaanti- ja vaikutusmahdollisuuksien parantaminen

Suunnitteilla monia parannuksia, jotka lisäisivät asukkaiden tiedonsaantia, vaikutusmahdollisuuksia ja yhtiöiden toiminnan läpinäkyvyyttä.

Esimerkiksi kaikkien asukashallinnolle tiedotettavien tietojen tulisi jatkossa olla sähköisesti asukkaiden saatavilla, hallituksen jäsenistön asukasedustajien määrää kasvatettaisiin 40 prosenttiin, asukkaille luotaisiin mahdollisuus valita valvoja valvomaan yhtiön toimintaa ja perustettaisiin asumisoikeusasioiden valtakunnallinen neuvottelukunta.

Asumisoikeusasuntojen omistajille mahdollisuus luopua tappiollisista taloista

Taloudellisissa vaikeuksissa oleville asumisoikeusasuntojen omistajille luotaisiin mahdollisuus muuttaa vajaakäytössä olevien talojen jäljellä olevat asumisoikeussopimukset vuokrasopimuksiksi. Tämä olisi mahdollista vain erittäin tarkkaan rajatuissa poikkeustilanteissa, ja niissäkin asukkaiden asumisturvan toteutumisesta pidettäisiin kiinni.

Missä tilanteissa asumisoikeussopimuksen voisi muuttaa vuokrasopimukseksi?

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA voisi myöntää luvan muuttaa asumisoikeussopimukset vuokrasopimukseksi niissä tarkkaan rajatuissa poikkeustilanteissa, kun asumisoikeusasunnoilla ei olisi enää kysyntää.

Tarkempia ehtoja olisivat:

  • Asumisoikeusasukkaista olisi jäljellä enintään kolmasosa – eli 2/3 asunnoista olisi tyhjiä tai vuokrattuja.
  • Kohde on tappiollinen – käyttövastikkeet ja vuokrat eivät kata sen hyväksyttäviä kuluja.
  • Vaikeudet johtuisivat haastavasta asuntomarkkinatilanteesta, ei omistajan toiminnasta.
  • Omistaja on ryhtynyt taloutta tervehdyttäviin toimiin.

Myös näissä poikkeustilanteissa asukkaiden asumisturvasta pidettäisiin kiinni:

  • Asumisoikeusyhteisön tulisi tarjota asukkaalle toista asumisoikeus- tai vuokra-asuntoa.
  • Sopimus muuttuisi vuokrasopimukseksi, minkä yhteydessä asumisoikeusmaksu palautettaisiin.
  • Asumisoikeustalon muuttuessa tavalliseksi asunto-osakeyhtiöksi asukkaalla olisi mahdollisuus lunastaa asunto itselleen.
  • Asukkaille korvattaisiin muuttokustannukset.

Vajaakäytössä olevista asumisoikeustaloista luopumalla voitaisiin katkaista kulujen kertyminen, asumiskustannusten nousu sekä pelastaa asumisoikeustalot, joissa ei ole vastaavia ongelmia. Näin myös valtion tuki kohdistuisi tarkoituksenmukaisesti asumisoikeusasukkaille eikä tyhjien asuntojen ylläpitoon.

Mikä ei muutu uudistuksessa?

Järjestelmän perusperiaatteet säilyvät ennallaan. Uudistuksella halutaan varmistaa, että asumisoikeusjärjestelmä on varteenotettava, kohtuuhintainen ja houkutteleva asumismuoto myös tulevaisuudessa.

Jatkossakin esimerkiksi:

  • Asukas ei omista asumisoikeusasuntoa eikä voi lunastaa sitä itselleen. Asukas voi luopua asumisoikeudestaan tai vaihtaa asunnon toiseen.
  • Asukkaalla on pysyvä asumisturva. Talon omistaja ei voi perustilanteessa irtisanoa asumisoikeussopimusta.
  • Asukas maksaa kertaluontoisen asumisoikeusmaksun sekä kuukausittaista käyttövastiketta. Asumisoikeusmaksu palautetaan asunnosta pois muuttavalle.
  • Asumisoikeusasuntoa tulee käyttää omana tai perheen vakituisena asuntona.
  • Talon kunnossapito ja hallinto kuuluvat omistajan vastuulle.
  • Valtion lainalla tai korkotuella rakennetuissa asumisoikeusasunnoissa on varallisuusrajat, jotka alle 55-vuotiaiden asunnonhakijoiden tulee täyttää.

Miten lakiuudistus vaikuttaa asumisoikeusasukkaan asemaan?

Asumisoikeusasukkaan asemaa pyritään parantamaan, esimerkiksi lisäämällä osallistumismahdollisuuksia ja asumisoikeusyhtiöiden talouden läpinäkyvyyttä. Asumisoikeus merkitsisi edelleen pysyvää asumisturvaa, vaikka siihen jouduttaisiin tekemään muutoksia vajaakäytössä olevien asumisoikeustalojen osalta.

Vajaakäytössä olevista taloista aiheutuvien kustannusten vähentäminen on oikein kaikkien asumisoikeusasukkaiden kannalta, koska kustannukset jaetaan yhtiössä kaikkien asukkaiden kesken.

Lakiuudistus tulee vaikuttamaan asumisoikeusasunnon hakemiseen. Kuten aiemminkin, ovat keskinäiset vaihdot asumisoikeusasunnoissa edelleen mahdollisia ilman järjestysnumeroa. Muissa vaihdoissa sen sijaan tarvitaan järjestysnumero. Omassa asumisoikeuskohteessa voi vaihtaa asumisoikeusasuntoa ilman järjestysnumeroa.

Lakiuudistuksen myötä asukashallinto uudistuu. Parhaiten asukashallintoon pääsee mukaan osallistumalla asukaskokoukseen. Uusi laki mahdollistaa paremmin myös sähköisten ja hybridikokousten järjestämisen. Asumisoikeusyhteisön ja asukkaiden välinen yhteistyöelin, joka käsittelee yhteisötason talous- ja muita asioita, tulee pakolliseksi. Asukkaiden hallitusedustajien määrää lisätään, ja jotakin yhteistyöelimen määräämää taloudellista seikkaa tarkastamaan voidaan jatkossa valita asukkaita edustava valvoja.

Jos asumisoikeusasunto halutaan luovuttaa eteenpäin, on siinä asuttava kaksi vuotta ennen kuin se voidaan luovuttaa asumisoikeuslain mukaisesti perheenjäsenelle tai suoraan etenevässä tai takenevassa polvessa olevalle sukulaiselle. Asumisaikavaatimus ei koske erotilanteita.

Mitä lakiuudistus tarkoittaa asumisoikeusasunnon hakijalle?

Jos hakijalla on järjestysnumero asumisoikeusasunnon hakemista varten, on kunnan antama, pysyvä järjestysnumero käytettävä 1.9.2023 mennessä. Uusi asukasvalintajärjestelmä alkaa lakiehdotuksen mukaan toimia 1.1.2023, jolloin uusia määräaikaisia järjestysnumeroja voidaan hakea.

Jos olet vasta aikeissa hakea asumisoikeusasuntoa, järjestysnumeroa haetaan kunnalta 31.12.2022 asti. Sen jälkeen järjestysnumero haetaan ARAn valtakunnallisesta järjestysnumerorekisteristä.

Lisätietoja asumisoikeusasunnon hakemisesta antavat kunnat ja asumisoikeusyhteisöt.

Miten uudistus vaikuttaa asumiskustannuksiin?

Tavoitteena on varmistaa, että asumisoikeusasuminen on kohtuuhintaista myös tulevaisuudessa.

Jos uudistuksella pystytään helpottamaan tappiollisista, vajaakäytössä olevista taloista luopumista, tämä vähentää muille asumisoikeusasukkaille tyhjistä asunnoista koituvia kustannuksia, ja voi myös alentaa käyttövastikkeiden nousupaineita.

Miten lakiesitys vaikuttaa asumisoikeusasukkaiden omaisuuden suojaan?

Asumisoikeusmaksu palautetaan aina ehdotetuissa poikkeustapauksissa, joissa asumisoikeustalosta voitaisiin yksittäistapauksessa luopua.

Millainen asumisoikeustalojen taloudellinen tilanne on tällä hetkellä? Ovatko taloudelliset ongelmat yleisiä?

Lakiesitys asettaa tiukat edellytykset asumisoikeustalolle, joka voitaisiin vapauttaa rajoituksista uuden lakiesityksen seurauksena. Vapautettavia kohteita voi arvion mukaan olla yhteensä 20-30, joka vastaa 1-2 prosenttia kaikista asumisoikeuskohteista.

Mitä uudistus tarkoittaa kunnille?

Ehdotuksen mukaan asumisoikeusasuntojen asukasvalintaan liittyvät tehtävät siirtyisivät kunnilta asumisoikeusyhteisöille ja ARAlle. Tehtävien siirtäminen edellyttää käytäntöjä yhdenmukaistavaa ohjeistusta.

Kuntien tietotarpeet muun muassa asuntopolitiikkaa ja maankäytön suunnittelua varten on turvattava uudistuksessa. ARA voi tuottaa järjestelmästään kunnille niiden tietotarpeita varten vakiomuotoisia tietoraportteja. Jaettavia tietoja olisivat esimerkiksi järjestysnumerorekisterin tiedot hakijatilanteesta, vakiotiedot asumisoikeusyhteisöiltä hakija- ja valintatilanteesta ja tiedot ARAn kiinteistörekisteristä.

Kuntia kuultaisiin jatkossakin tärkeissä muutostilanteissa, kuten asuntojen rajoituksista vapauttamisen yhteydessä.

Miten uudistus etenee?

Lakiuudistusta valmisteltiin kattavasti jo viime hallituskaudella, ja esimerkiksi aikaisemmin tehdyt selvitykset, sidosryhmäpaneelin tulokset sekä muut sidosryhmäkuulemiset ovat toimineet valmistelun pohjana. Materiaalit on koottu lakiuudistuksen verkkosivulle.

Miten lausuntopalaute vaikutti lakiesitykseen?

Lakiesitys oli lausunnoilla 15.7.2020 saakka. Kaikki lausunnot ovat julkisia ja niistä on julkaistu myös yhteenveto.

Lausuntopalautteen perusteella jatkovalmistelussa tiukennettiin rajoituksista vapauttamista koskevaa ehdotusta: rajoituksista vapautettavassa talossa asumisoikeusasukkaita saa olla jäljellä enintään kolmasosassa huoneistoista (lausuntokierroksella olleessa lakiesityksessä rajoituksista vapautettavassa talossa asumisoikeusasukkaita sai olla jäljellä alle puolet).

Jatkovalmistelussa lisättiin myös kohtuullisten muuttokustannusten korvaaminen asukkaalle, jos asumisoikeussopimus muutetaan vuokrasopimukseksi.

Käyttövastikkeen ylärajaa koskevaa säännöstä tarkennettiin siten, että käyttövastikkeen on alitettava yleinen vuokrataso.