Kysymyksiä ja vastauksia asumisoikeusjärjestelmästä ja sen uudistuksesta

Mitä asumisoikeus tarkoittaa?

Asumisoikeus on vaihtoehto asunnon vuokraamiselle ja omistamiselle. Se on asumismuoto, jossa asukkaalla on asumisoikeus rakennuttajayhtiön omistamaan asuntoon.

Asumisoikeusasuminen on lähempänä vuokra-asumista kuin omistusasumista, koska asukas ei omista asuntoa eikä hän perustilanteessa voi lunastaa sitä itselleen. Asukas ei kanna riskiä asunnon myynnistä, eikä mahdollinen asunnon arvonlasku koidu hänen haitakseen – toisaalta asukas ei myöskään hyödy mahdollisesta asunnon arvonnoususta.

Asumisoikeusasuminen on verrattain huoleton ja riskitön asumisen muoto, jossa asumiskustannukset ovat usein vapaarahoitteista vuokra-asuntoa matalammat. Asukkaalla on kattava asumisturva sekä hyvät mahdollisuuksia osallistua ja vaikuttaa talon ja omistajan toimintaan.

Miten asumisoikeusjärjestelmä nykyisin toimii: mitä asukas maksaa ja mitä hän sillä saa?

Asukas maksaa kertaluontoisen asumisoikeusmaksun sekä kuukausittaista käyttövastiketta ja saa pysyvän asumisoikeuden asuntoon. Asumisoikeusmaksu on 15 prosenttia rakennuskustannuksista ja se on verrattavissa panttiin: maksu palautetaan asunnosta pois muuttavalle asukkaalle rakennuskustannusindeksillä tarkistettuna. Käyttövastike on vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokria matalampi.

Asukkaalla on pysyvä asumisturva, sillä asumisoikeussopimusta ei voi irtisanoa asunnon omistajasta johtuvasta syystä. Asumisoikeuden haltija voi luopua asumisoikeudestaan tai vaihtaa asunnon toiseen. Omistajan on lunastettava asumisoikeusmaksu takaisin kolmen kuukauden irtisanomisajalla.

Asukkaan ei tarvitse huolehtia omistamiseen liittyvistä velvoitteista, kuten asunnon kunnossapidosta ja hallinnosta, vaan niistä vastaa asunnon omistaja. Asukas ei myöskään kanna asunnon myymiseen liittyvää riskiä.

Päätösvalta asumisoikeusasunnoista kuuluu omistajalle, mutta asukkailla on kattava tiedonsaanti- ja osallistumisoikeus talon ja yhtiön hallintoon. Asukas voi käyttää oikeuksiaan esimerkiksi asukaskokouksessa, asukastoimikunnassa, hallituksessa tai yhteistyöelimessä. Asukas voi myös toimia valvojana tai luottamushenkilönä.

Asukas ei omista asuntoa eikä myöskään voi lunastaa sitä omakseen, vaan asunnon omistusoikeus kuuluu rakennuttaneelle yhteisölle.

Koska asumisoikeusasunnot ovat joitakin poikkeuksia lukuun ottamatta rakennettu valtion tuella joko arava- tai korkotukilainalla, kohdistuu niihin käyttö- ja luovutusrajoituksia: asunnot ovat pysyvästi asumisoikeuskäytössä, asukkaiden maksama käyttövastike määräytyy omakustannusperiaatteella eikä taloja voi luovuttaa kuin vastaavalle toimijalle säädeltyyn luovutushintaan.

Kuka omistaa asumisoikeusasunnot?

Asumisoikeusasunnot omistaa ne rakennuttanut yhteisö. Suomessa on noin 50 000 asumisoikeusasuntoa, joista suurimman osan omistaa yleishyödyllinen asumisoikeusyhtiö (75 %), noin neljänneksen kunta ja noin yhden prosentin asumisoikeusyhdistys.

Asukas ei omista asumisoikeusasuntoa, vaan hänellä on asuntoon asumisoikeus.

Kuinka paljon asumisoikeusasuntoja ja -asukkaita on?

Asumisoikeusasuntoja on noin 50 000 kappaletta ja niissä asuu noin 100 000 asukasta. Asumisoikeusasunnot muodostavat noin 1,5 prosenttia Suomen asuntokannasta.

Asumisoikeusasuntoja on yhteensä 48 kunnassa, mutta suurin osa (45 %) sijaitsee pääkaupunkiseudulla.

Valtaosa asumisoikeusasunnoista on rahoitettu valtion tuella, joko arava- tai korkotukilainalla. Valtion tukeman asuntotuotannon hyväksymisvaltuuksien käyttösuunnitelmassa vuodelle 2021 on varattu valtuutta 1 700 uuden asumisoikeusasunnon rakentamiseen.

Miksi asumisoikeusjärjestelmää uudistetaan?

Uudistuksella halutaan varmistaa, että asumisoikeusasuminen on varteenotettava, kohtuuhintainen ja houkutteleva asumismuoto myös tulevaisuudessa.

Vuonna 2016 valmistuneen selvityksen mukaan järjestelmän suurimpia haasteita ovat talojen vanheneminen, korjausvelan kasvu, talojen ikuiset rajoitukset sekä toimijoiden välinen epäluottamus.

Asumisoikeusasuntoja on rakennettu 1990-luvulta lähtien. Moniin asumisoikeusasuntoihin on kerääntynyt korjausvelkaa, ja usea talo on myös tulossa peruskorjausikään. Kaikkiin asumisoikeusasuntoihin ei löydy enää asukkaita. Tyhjillään olevat asunnot lisäävät omistajien maksamia kustannuksia, mikä luo paineita nostaa asukkaiden kuukausittain maksamaa käyttövastiketta.

Lakiuudistuksella halutaan estää järjestelmän hidas rapautuminen ja asumiskustannusten nousu. Nyt haetaan ratkaisuja, joka ovat selkeitä ja reiluja niin omistajille kuin asukkaille.

Mitä muutoksia on suunnitteilla?

Keskeisimpiä järjestelmään esitettyjä muutoksia ovat:

Asukasvalinnan kehittäminen selkeämmäksi ja nopeammaksi

Asukasvalinnan hakuprosessista karsittaisiin turhaa byrokratiaa ja sitä kehitettäisiin paremmin asunnontarpeeseen perustuvaksi. Esimerkiksi asukasvalinnan järjestysnumeron voisi jatkossa hakea verkossa valtakunnallisesta rekisteristä ja järjestysnumeron voimassaoloaika olisi jatkossa rajattu.

Asukkaiden tiedonsaanti- ja vaikutusmahdollisuuksien parantaminen

Suunnitteilla monia parannuksia, jotka lisäisivät asukkaiden tiedonsaantia, vaikutusmahdollisuuksia ja yhtiöiden toiminnan läpinäkyvyyttä.

Esimerkiksi kaikkien asukashallinnolle tiedotettavien tietojen tulisi jatkossa olla sähköisesti asukkaiden saatavilla, hallituksen jäsenistön asukasedustajien määrää kasvatettaisiin 40 prosenttiin, asukkaille luotaisiin mahdollisuus valita valvoja valvomaan yhtiön toimintaa ja perustettaisiin asumisoikeusasioiden valtakunnallinen neuvottelukunta.

Kumottu ehdotus: Asumisoikeusasuntojen omistajille mahdollisuus luopua tappiollisista taloista

Esityksessä on perustuslakivaliokunnan lausunnon perusteella luovuttu ehdotuksesta, jossa taloudellisissa vaikeuksissa oleville asumisoikeusasuntojen omistajille olisi luotu mahdollisuus muuttaa vajaakäytössä olevien talojen jäljellä olevat asumisoikeussopimukset vuokrasopimuksiksi. Tämä olisi ollut mahdollista vain erittäin tarkkaan rajatuissa poikkeustilanteissa, ja niissäkin asukkaiden asumisturvan toteutumisesta olisi pidetty kiinni.

Mikä ei muutu uudistuksessa?

Järjestelmän perusperiaatteet säilyvät ennallaan. Uudistuksella halutaan varmistaa, että asumisoikeusjärjestelmä on varteenotettava, kohtuuhintainen ja houkutteleva asumismuoto myös tulevaisuudessa.

Jatkossakin esimerkiksi:

  • Asukas ei omista asumisoikeusasuntoa eikä voi lunastaa sitä itselleen. Asukas voi luopua asumisoikeudestaan tai vaihtaa asunnon toiseen.
  • Asukkaalla on pysyvä asumisturva. Talon omistaja ei voi irtisanoa asumisoikeussopimusta.
  • Asukas maksaa kertaluontoisen asumisoikeusmaksun sekä kuukausittaista käyttövastiketta. Asumisoikeusmaksu palautetaan asunnosta pois muuttavalle.
  • Asumisoikeusasuntoa tulee käyttää omana tai perheen vakituisena asuntona.
  • Talon kunnossapito ja hallinto kuuluvat omistajan vastuulle.
  • Valtion lainalla tai korkotuella rakennetuissa asumisoikeusasunnoissa on varallisuusrajat, jotka alle 55-vuotiaiden asunnonhakijoiden tulee täyttää.

Miten lakiuudistus vaikuttaa asumisoikeusasukkaan asemaan?

Asumisoikeusasukkaan asemaa pyritään parantamaan, esimerkiksi lisäämällä osallistumismahdollisuuksia ja asumisoikeusyhtiöiden talouden läpinäkyvyyttä. Asumisoikeus merkitsisi edelleen pysyvää asumisturvaa.

Lakiuudistus tulee vaikuttamaan asumisoikeusasunnon hakemiseen. Kuten aiemminkin, ovat keskinäiset vaihdot asumisoikeusasunnoissa edelleen mahdollisia ilman järjestysnumeroa. Muissa vaihdoissa sen sijaan tarvitaan järjestysnumero. Omassa asumisoikeuskohteessa voi vaihtaa asumisoikeusasuntoa ilman järjestysnumeroa.

Lakiuudistuksen myötä asukashallinto uudistuu. Parhaiten asukashallintoon pääsee mukaan osallistumalla asukaskokoukseen. Uusi laki mahdollistaa paremmin myös sähköisten ja hybridikokousten järjestämisen. Asumisoikeusyhteisön ja asukkaiden välinen yhteistyöelin, joka käsittelee yhteisötason talous- ja muita asioita, tulee pakolliseksi. Asukkaiden hallitusedustajien määrää lisätään, ja jotakin yhteistyöelimen määräämää taloudellista seikkaa tarkastamaan voidaan jatkossa valita asukkaita edustava valvoja.

Jos asumisoikeusasunto halutaan luovuttaa eteenpäin, on siinä asuttava kaksi vuotta ennen kuin se voidaan luovuttaa asumisoikeuslain mukaisesti perheenjäsenelle tai suoraan etenevässä tai takenevassa polvessa olevalle sukulaiselle. Asumisaikavaatimus ei koske erotilanteita.

Mitä lakiuudistus tarkoittaa asumisoikeusasunnon hakijalle?

Jos hakijalla on järjestysnumero asumisoikeusasunnon hakemista varten, on kunnan antama, pysyvä järjestysnumero käytettävä 31.12.2023 mennessä. Uusi asukasvalintajärjestelmä alkaa lakiehdotuksen mukaan toimia 1.9.2023, jolloin uusia määräaikaisia järjestysnumeroja voidaan hakea.

Jos olet vasta aikeissa hakea asumisoikeusasuntoa, järjestysnumeroa haetaan kunnalta 31.8.2023 asti. Sen jälkeen järjestysnumero haetaan ARAn valtakunnallisesta järjestysnumerorekisteristä.

Lisätietoja asumisoikeusasunnon hakemisesta antavat kunnat ja asumisoikeusyhteisöt.

Miten uudistus vaikuttaa asumiskustannuksiin?

Tavoitteena on varmistaa, että asumisoikeusasuminen on kohtuuhintaista myös tulevaisuudessa.

Käyttövastikkeen määräytymisen periaatteisiin ei ehdoteta muutoksia. Käyttövastikkeet määräytyvät edelleen omakustannusperiaatteella, jolloin käyttövastikkeilla voidaan kattaa vain talojen kohtuulliset ylläpito- ja pääomakustannukset.

Sujuvampi asukasvalinta voi parantaa asuntojen taloudellista käyttöastetta ja kohentaa yhtiöiden taloutta. Asukashallinnon kautta asukkaat saavat paremmin tietoa käyttövastikkeiden määräytymisestä ja pystyvät valvomaan katettavia kustannuksia.

Mitä uudistus tarkoittaa kunnille?

Ehdotuksen mukaan asumisoikeusasuntojen asukasvalintaan liittyvät tehtävät siirtyisivät kunnilta asumisoikeusyhteisöille ja ARAlle. Tehtävien siirtäminen edellyttää käytäntöjä yhdenmukaistavaa ohjeistusta.

Kuntien tietotarpeet muun muassa asuntopolitiikkaa ja maankäytön suunnittelua varten on turvattava uudistuksessa. ARA voi tuottaa järjestelmästään kunnille niiden tietotarpeita varten vakiomuotoisia tietoraportteja. Jaettavia tietoja olisivat esimerkiksi järjestysnumerorekisterin tiedot hakijatilanteesta, vakiotiedot asumisoikeusyhteisöiltä hakija- ja valintatilanteesta ja tiedot ARAn kiinteistörekisteristä.

Kuntia kuultaisiin jatkossakin tärkeissä muutostilanteissa, kuten asuntojen rajoituksista vapauttamisen yhteydessä.

Miten uudistus etenee?

Lakiuudistusta valmisteltiin kattavasti jo viime hallituskaudella, ja esimerkiksi aikaisemmin tehdyt selvitykset, sidosryhmäpaneelin tulokset sekä muut sidosryhmäkuulemiset ovat toimineet valmistelun pohjana. Materiaalit on koottu lakiuudistuksen verkkosivulle.

Miten lausuntopalaute vaikutti lakiesitykseen?

Lakiesitys oli lausunnoilla 15.7.2020 saakka. Kaikki lausunnot ovat julkisia ja niistä on julkaistu myös yhteenveto. Lausuntojen perusteella esitystä paranneltiin ja viimeisteltiin. Käyttövastikkeen ylärajaa koskevaa säännöstä tarkennettiin siten, että käyttövastikkeen on alitettava yleinen vuokrataso.

Lisää aiheesta

Lisätietoja

Anu Karjalainen, lainsäädäntöneuvos 
ympäristöministeriö, Rakennetun ympäristön osasto, Lähiympäristö ja asuminen 0295250067